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编者：在不久前刚刚落幕的“2013年中国地产金融日”主题活动上，百余位政府官员、房地产开发企业负责人、金融家、实业家和业界著名专家学者汇聚现场，共同探讨了年度地产政策趋势、房地产转型之道与地产金融格局。在当天的重量环节“地产金融闭门研讨会”上，均豪企业董事长于庆新先生从传统地产开发的角度出发，就“同样以前延后展模式来运作金融投资地产”这一探索性实践发表了独到的见解，让在座参会人员的视角为之一亮。以下为现场演讲内容还原：

实际上物业管理的前置并不是一个新的话题，是物业管理要做的事情，在前期参与投资和规划。这是要做到如何把一个物业的价值提升，从非优质资产变成优质资产，从三个角度来看物业管理可以做什么。我们学过商业房地产投资 的人都会知道，在测算一个房屋价值的时候，内部收益率是很重要的一组数据，资本化率也是很重要的数据，可能关联的就是成本。

我先说说成本，从第一个角度来看，大家可能都比较关注是建造过程中的成本，我花了多少钱，拿了多少土地，又花了多少钱建造它，建造的过程中如何控制它，但不要忽略一个问题，商业资产是长期持有的，长期持有要长期支出，平均一个数字，一个物业使用八年左右的时候，所有的使用费用，含人工、能源、税费、保险相关领域的费用，大致等于建造成本。在五十年周期的时候，大概是1：9，因为这里还要含到更新改造费用，这个数字给出的结果实际上蛮惊人的。也就是建造成本和使用运营成本的比例是什么样的数字，大概1：8、1：9的样子，如果我们关注持有期各项成本会带来什么结果？那它降低了会对我们资产价值的表现会带来什么？一个搞零售业的人很直接地问我，你如果能给我一个商业节约两百万人民币，我就少卖一个亿的货，因为零售业的毛利率很低。同样的道理，如果能节约两百万，对于整个在REITs^[1] 市场的表现会带来一个什么结果？对整个成本能降下一个点、十个点，会带来什么呢？那我想这是物业管理或者资产管理在运营阶段极大的支持这种资产的价值变化。这是第一个。 [1] REITs：Real Estate Investment Trusts，中文译作房地产信托投资基金。

第二个，孙律师问我，你怎么能在前期，你不再是一个售后服务部门，售后服务机构，而是跟开发商的合作人共同来开发一个好的资产，实际上这个话题在我们这个领域经常遇到。不仅仅是物业管理领域的，我之前在去年和一个设计公司一起沟通，他讲了一句话讲得非常好，他说我们不是画楼的，也不是画房，也不是画画的，我们设计的是一个优质的资产。同样的道理，对于管理人而言，他管理的也不仅仅是一个建筑，而是一个物业，也是管理着资产。同样开发商建造的、开发的也不仅仅是一个物业，一个购物中心，而是建造的优质资产。这里就涉及到了第二个问题，如何在规划、设计、建造和运营之间能够打造出一个好的资产，从初始开始。这里有很多案例可以来分享，但我们并不是谈物业管理的，我想也没有必要。

去年我们在一起合作，跟刚才说到设计单位一起沟通的时候，面对中国两个很大的也是做房地产开发商，一个做商业转型很成功的，一个刚刚做转型的。当他们不约而同用REITs的标准来做手中持有的不动产的时候会发现不那么吸引人，都提出怎么在规划、建造、设计环节中怎么把监管部分衔接，把后面的部分放进来。我觉得这些开发企业的这种想法是蛮好的，为什么？中国的开发企业除了很大的，一般的公司大概一年开发两三个，但像我这样的公司，我在全国四十几个城市做发展，一年做这种项目大概几十个，这些经验其实很有效的可以给到前端，在我们的领域中管它叫最佳实践，能放在设计里边。

第三个，可能是很多人忽略的，物业管理如何助力资产价值的变化。今天上午苏鑫谈话谈到一点，他说我们可不可以买一些已有的不良资产，通过买然后经过资产精装修提升价值，其实我们这个领域管它叫存量资产的活化，或者存量资产的优化。我们看北京，这么大的城市，房地产增量市场，到处都是盖房子，增量市场为主的时候，衍生北京周边非常多的装修商城，特别多。

当市场下滑的时候，没有增量的时候，不需要这些装修商场的时候，那么这些装修商场做什么呢？可能会有人把它买下来，改造成别的，就像有人把酒店改造成酒店公寓，在这样的改建过程中我们的专业就会发挥作用，什么作用？第一个，投资成本。第二个，时间成本。投资成本，改建的方式是物业管理公司的专业，因为在漫长的生命周期中老要做这个事情，北京市一年大概90亿的更新改造基金都是物业管理公司花掉的，他很知道怎么样花掉这笔钱，最重要的就是时间成本，改造一个周期12个月和10个月差距蛮大的，这个成本对我们的收入、支出、资金成本来讲都是蛮大的，都会直接影响到我们在REITs市场的表现。我在上课的时候做资产价值测算的时候永远要考虑这一块，也就是更新改造的周期带来的租金损失和直接投入。

我讲这些实际上讲一些当经济形势向好，房地产市场向好的时候，怎么做都盈利的时候，大家肯定不会关注精细或者这样专业的环节，当房地产市场去暴利了，不这么暴利了，当投资开始有风险的时候，我想大家可能对于专业或者不同专业知识的组合来共同打造一个好的资产，这个关注点可能会更强。

编后语：如今中国地产开发模式中的各个环节之间，包括基金、物业管理等等，都是相互作用、渗透的过程。而随着不同时期大环境、整体趋势的变化与导向的改变，不动产集成管理领域的企业，正尝试在不断探索、创新与实践中发掘出极具行业竞争力的发展战略，以契合持续变幻中的环境格局，通过强化物业管理、设备设施管理这一后端，延展现代资产管理这一前端，甚至一定程度的PE^[2] 或者开发，最终使物业、设施、资产本身的价值得以提升优化。[2] PE：Private Equity，中文译作私募股权投资。