2月27日，由英国皇家特许测量师学会（RICS）主办的“‘中国城镇化之未来’2014RICS亚洲大会”在北京富力万丽酒店隆重召开。会议邀请到众多国际级专家、资深经济学家、高级政府官员及优秀企业家，旨在通过交流分享，研究中国城镇化进程中面临的机遇和挑战，分析在中国城镇化加速发展下的房地产行业生长趋势，探索创新与变革之路。均豪企业董事长于庆新先生、执行董事许国鸿先生应邀参会。

会议日下午进行的三组辩论对话中，均豪董事长于庆新先生与第一太平戴维斯董事胡建明先生、RICS全球商业地产总监Johnny Dunford先生，以及威宁谢工程咨询有限公司董事陈志强先生，围绕“城镇化背景下，如何提升专业能力增加服务价值”展开激烈的观点碰撞。以下是于庆新董事长的精彩论述：

于庆新谈“新型城镇化过程中的设施管理能力与服务价值提升”

北京前两年北京新城，是很典型的我们新型城镇化的一个代表，把产业、生活、居住的舒适度结合在一起，事实上除了北京在考虑这个问题，各个城市在经历过摊大饼，城市中心转移之后，都开始走这样的方式，就以建新城的方式，特别是像很多城市，上海张江依托张江摩托建张江新城，有都是把就业或者产业部分，然后加上整个功能的配套放在一起，新型城镇化。我是站在FM^[1] 这个角度看这一论新型城镇化，那是什么？在这一论新型城镇化过程中具备完整的功能，注意，大量的写字楼、产业的引入在里头。（[1] FM：即Facility Management，设施管理。）

第二个，有生活，除了居住物业以外，还有大量的公共物业，医院、学校、演艺场所、公园都在这里出现。当然了，不用去讲，商业投资肯定是紧随其后，大量的零售业也好，这种情况在里头，应该说具备了一个完整的小的城市功能。由于它是一个新规划的地方，所以说应该说它的吸引力方面，这种新型城镇化的建设如果成功的话，应该非常有魅力。

我介绍这个是站在FM的角度去看这样一个新型城镇化过程中，实际也就是说不同的功能也会有不同的建筑类别，跟我们FM什么关系？实际上这个道理其实问题本身也是答案。刚才张平在介绍的时候用了不同的词，说到物业管理、资产管理或者设施管理，实际上我都很难去讲这样的新型城镇化这样一个过程中，在城市新城管理是一个什么样的模型？因为我们通常用商用资产，资产管理来去指代对零售业投资类型的管理，我们称之它为资产管理，但是你对产业园区和公共物业，医院、学校、交通枢纽这类型的，我们更愿意用设施管理来去描述它。当然住宅，我们更多的用物业管理去指代它三种形态同样在新城中同时出现，到底叫什么？我自己肯定愿意泛泛地去讲，我会把它当做不动产运营管理，就像别人问我是什么公司？具体是做什么？我愿意说是不动产运营管理的公司，或者说可能更接近的一个词汇就是FM来面对新型城镇化，应用在新城的建设中，我觉得它所能起到的价值，它的专业表现应该会有很大的作用。

其实定义FM好像也并不容易，但我愿意用更简单的方式来说FM，FM是不动产管理的集成的服务，可能更准确一点。但是即便如此，在面对新型城镇化这样一个背景下，我自己感觉也是面临很大的一个挑战。这个挑战主要来自于什么？因为中国做事常常要求快，要求大，要求好，又大又好又快。那么在这样一个要求下，我面对的什么问题呢？我发现在城镇化过程中面临最大的问题是复杂的工程，复杂的需求，要求组织复杂的供应，三个复杂，对于我来讲都是很难的事情。为什么讲复杂的工程？我讲我今年正在忙活的一个案子，也是一个新城镇，24平，我们其实好像在规模上没什么，他要求同时开，为什么？里头有生产制造园，然后有物流仓储、码头、交通枢纽，这边还有住宅，同时要建一个小型CBD，里头要配合医院、学校，还有建一个公园，同时的复杂工程。面对这样一个大的规划工程，看图纸看的我们费了很大的力气，还得去看，怎么让不同的功能之间做好配合。医院一旦出现中国SARS这种情况就很麻烦，你离住宅区远了不太好，近了也不好，我们搞了很长时间，一大堆普鲁士在那里去做，面对的是一个复杂的工程。也很麻烦的，实际面对这样复杂的工程，不要说我想那些没有经验的开发商或者政府，即便是我们这些专业人才碰到这种情况也不多，因为这种案例在全球来讲都不多，复杂的工程。剩下就是复杂的需求。