于庆新：行政支援水平扮演重要角色
编者按：
2014年8月28日，由高通智库主办，高和资本、长富汇银、泰盈集团联合主办的“2014年中国地产金融日”系列活动在京如期召开。
在当天下午进行的“中国地产金融高峰论坛”上，均豪企业董事长于庆新先生作为分议题的嘉宾主持，与几位业界精英针对“房地产存量时代的资产管理”进行了观点分享。“一栋楼宇能不能吸引更好的租户留下来，特别是经济下滑的时候，你的行政支援的水平扮演着很重要的角色”。以下是现场演讲实录：
于庆新：行政支援水平扮演重要角色
我是均豪物业老于，但是不可以讲我是做物业管理的，因为一说我做物业管理就容易想到我是做住宅的，我们确实做住宅，但是我们公司业务绝大总额不是住宅，而是工业地产、科技园区、商业不动产为主。你们几位把高大上的话题说完了，我说一些具体的事情，分享一些具体的说法。
我在学商用不动产投资的时候，大概在十几年前，学这门课程的时候记得一个公式就是内部收益率，我们关注的若干个要素中重要的要素就是租金，上午的嘉宾也谈到了租金，租金是决定投资回报关键性的要素，不是唯一的，但是非常关键。我就谈谈租金，在你们眼中的租金和门外贴的租金是不是一个东西？
第一，在我们这个范围内，还有另一个圈子，就是那些物业承租人，国内最大的和国际最大的跨国企业的总裁们，管不动产租赁的总裁们，那个圈子今年年初有一个分享，谈到了租金，说因为这两年产业下滑，他们压力最大的就是房租成本。但是他们从来不谈房租成本，而是谈行政办公成本，租金只是占行政办公成本中的一部分。他们谈到的问题是我如何降低行政办公成本？什么意思？大家交流说，你完全可以换一栋楼，找个房租低的成本就下降了，不可以。我们这些企业选什么样的房子，什么样的标准是有严格界定的，不可以轻易换房的，但是我们必须要降低成本。于是大量的话题会放在哪儿呢？比如说请100个人的时候，可不可以做到100个人，100个工位坐120、130人，当会议室和工位使用率不足100%的时候，用什么样的方式改变？如何把控？这个老外算得很清楚，我今年付你薪酬了，但是你没有过来办公，怎么办？这些问题，包括其他人员的费用，房租只是一部分，还有其他一些茶水间的费用全部构成了办公成本。对他来讲如何降低整体的办公成本，是我们能留住他最重要的要素。就是在不降低租金的情况下，留住有吸引力的客户，是我们要解决的问题。我们把除了房租以外的这份工作，我们把它称之为行政支援。一栋楼宇能不能吸引更好的租户留下来，特别是经济下滑的时候，你的行政支援的水平扮演着很重要的角色。
第二，这两年大家做物流园，风起云涌，我们自己也接了非常多的案子，我就需要跟物流运营商们交流。当我们同样跟他们谈起租金的时候，他们居然一点压力都没有。他们告诉我的说法是，租金在我这儿是不值一提的，不是制约我成长的要素。就像刚才我说的那个，房租不是我唯一的成本，不是我成本中最重要的要素，还有其它。但是物流园的人跟我讲，房租不是制约我成长的要素，什么是？爆仓。如果解决爆仓？“双11”大量的订单来了，分解不出来，投递不出去的索赔额。这个时候，我如何解决爆仓问题，如何解决租赁成本问题？他关注的问题恰恰是这些，而不是租金。所以，我们在跟物流园的人讨论，本来想讨论关于租金的一些问题，但是话题很快转移到如何支持他的产业成本，至于如何解决他成长的瓶颈，当我们探讨的结果大家皆大欢喜的时候，我说如果我们帮你们结余了，你能不能把结余的一半转化成我们的租金？当然，非常愿意，非常高兴。我想这个逻辑是通的，所以我们的沟通在这儿。当我们关注租金能不能给客户提高1、2毛的时候，其实你应该关注他会怎么看。
第三，BAT中的一家公司，那家公司十分震撼。当我们跟他谈如何降低成本的时候，他提了一个很奇怪的说法，他说我不需要你们给我们降低成本，我们需要你们帮我们花钱，房租对我们来讲不值一提。我们可以把这个房租看成是投资，茶水间的零食一个月费用是100万人民币，而且没有上限。他就希望，你能够把更多的投入给他们，对他们来讲租金根本就不是需要讨论的话题。同样，当我们今天在考虑租金，希望涨一点的时候，能完成收益率的时候，其实我们真的该听听客户的想法。我们与其说租金，不如说我在谈的是客户需求；与其说我谈的是客户需求，不如说我谈的是专业的融合如何达到专业的提升。
我忽然想起我昨天在北京郊区开的另外一个会，一个年轻的IT人给我们公司的全体管理人员做了一个演讲，他其中说了一句话。当我们谈到新浪的时候，他说，“哇，那是一家传统的互联网企业”。新浪在互联网企业都会有传统的，可能我们的观念也需要改变改变，也许我们可能真的会变成传统的新人，哪怕在一个全新的市场上。
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