编者按：

2014年8月16日-17日期间，由现代物业杂志社主办的2014现代物业发展论坛“物业管理智慧启程——体验经济时代下的物业与设施”在北京嘉里大酒店圆满落幕。首日进行的论坛上，均豪企业执行董事许国鸿先生带来了《物流行业分析和物流园区管理展望》主题演讲，他谈到电商发展势头强劲，物流园区的地位越来越重要，对于设施管理者而言，这又是一个巨大商机。以下为现场演讲还原：

我的普通话确实不怎么样，请大家用心来倾听。这个话题用20分钟来讲，确实是非常难的。在里面可能有些地方不会太多的讲。这个话题是有人请我讲的时候给我45分钟才能讲清楚。

今天我们主题都是体验经济，大家知道物业管理。我觉得我在教学生物业管理的时候，很多人问我，物业管理是干啥的。我跟他们谈很简单，就提升人的生活品质。不是我们传统想，物业管理是做保安，说在人的生活为背景，你会发现有工作，有休闲，因此我有不同类型的物业管理。

大家看马云，马云现在搞的是网站，搞IT，其实他也搞什么，也搞零售业。但是最后你发现，马云在搞零售，你发现他在搞，其实本来我们不管你在，作为一个瓶颈，大家可能买一个网上的东西，有些项目上午下单下午就来，他跟我说，那个挺好的，上午下单下午就来了，体验，这个带来了不同。今天谈这个话题，主要谈的是物业管理里面未来怎么提升，你会发现未来物流是影响很大的。我把这个话题分三个，我们谈谈我们容量市场有多大，中国物流本身现在怎么样？

谈谈需求，需求里面你会发现，你会看清，我们现在整个细分市场里面，我们基于的需求是多种要在运输跟仓储里面的。物流里看，有所有的包括刚才的信息管理。我们里面能看见，经营需求跟功能附加形状现状还是集中在，所以未来发展是很大的。

外包，市场自己，主要靠两个，一个是非核心的外包，全球的供应链管理，我去重庆跟他们百度公司走，看见封面的人是快递，奇怪，商场里面送快递，我就问送快递的，为什么你快递不送由百货公司来呢，他不是，他主要是服装企业调货，这个地没有了，在那个地方调货来，都用物流了。所以你会发现整个供应链现在越来越，复杂性。未来会成为这个行业的核心。这个是我们看非核心的外包，包括整个运输行业都能看见，国际贸易国际物流。我们看的主要的讲的，我们看，行业本身机会的评估跟几个成长，我们还是以为这些产品，汽车，服饰为主，未来在家具，都是我们，你都能看见外包的倾向，包括是这几个行业，他们都批上外包的。

你们看，我们经历了几个阶段，就是从起步发展，都是要市场渗透化的，我们中国刚刚在起步，刚刚在发展的当中，我们全球领先的企业，昨天我去参加一个，就能看见人家的发展跟我们还是有差距的。我们的起步，咱们来谈这个的，最少要谈10分钟。

中国运输跟其他先进国家比较，非常明显。我们的运输成本是非常贵的，我们来看，这里面明显能看见，我们物流的成本在这个图看见，我们占的GDP的总值23%，跟这个12%是很高的，我们中国物流的成本，还是在运输里面占很大的一部分。整个部分里面，大家都经常提到，路费很贵。

我们看中国的里面，你会发现，沿海城市，在广东上海的需求非常强劲。所以你会发现整个需求里面都是内陆城市，未来没有什么发展空间。

中国物流的市场，你会发现，我们还是在快速增长，我们从宏观调控里面，还是经常在7%，我们鼓励，我们谈的还是在，在支持物流的。再加上我们那边你会发现，我们很多的企业开始把外包。

最后一个我们IT应用，包括电商增长，物流的成长，这个就是我们能看见，全球跟中国的市场的一个发展。

我们看中国的物流，我们很简单的以为是仓储，运输，这个是错的。刚才悦和的老总谈了，甚至是我们未来的。我们能看见，现在我们很多企业的一些问题，海尔很急需把他们物流成本降下来。因为未来降低物流的费用，可以增加利润。现在很多的企业，觉得我们新增长点就是怎么样把物流增长。所以你发现现在很多能开始发现，物流的费用，我们整个的从原材料的运输，把产品运输出去，占我们整个产品的成本，很多人不知道。很多企业的在竞争里面，希望利润能增加希望在物流上面。要积极的运输车队，不同的网络，很明显的你能看见，很多产品的损失，破坏率是比外包多很多的。刚才我们谈到，在中国的十五规划里，已经把物流发展列为重点，我们国家已经把物流列为时代行业国家支持的重点。

我们能看见，拥有跟提供卡的服务。我们能看见我们在2005年，允许外资都已经在发展的。在政府的采购里面，也都是积极地发展，所以是非常支持物流。

我们看看，我们国家物流里面，中国是怎样，我们是分低的，这个里面能看见，很清楚的能看见，我们的费用的成本在中国里面，占的整个总成本的50%，50%。就想做，你会发现一个问题，所以我们的成本还是挺贵的。

我们能看到，我们中国物流企业现在是什么？传统的企业你会发现，你会避嫌我们现在有34万家的纯运输7%，仓储占10%，所以你会发现，其实我们会理解，未来物流是主要的表现方式。

我们物流主导的企业现状，国企，第二就是申请物流公司，第三个还有非群体的他们都想要物流的来管理做事，你会发现集中占这两块，我们的客户都是以外包的服务商为主，还有非传统的，一汽是一个战略伙伴。

你能看出，中国里面最大的零售业，已经在中国了，包括十二五的一些。你会发现他进引来，他用的物流公司大多是外企的。发现60%是被外国垄断了。中国已经成了，未来是有开放运输和物流给外资公司。

这里面能看见，我们物流是被总量过剩，这个市场非常明显的你会发现，空缺率，可能没有什么获了，控制得非常高。

另外就是刚才，我们物流信息系统几乎在这里能看见，我们是非常小。我们国家里面39%是拥有物流设施系统，其他的都是靠。所以第三方物流需求的现状，我们很简单的一块，外包是更低的，生产消费需求的消费都是不一样的。物流的趋势，我们能看见是从从亏走上正向的，我们每年增长在20%以上的。从投资上，我们能看见，物流成本是企业新的利润增长点。外包物流是中国趋势，是现在我们的走向的一个趋同是信贷，我们都能看见新兴发展的市场，物流是更清楚的。

最后很简单的看看，物流行业对我们本身的作用，对我们来说，物流的管理是未来为公司开展重要，就是这个很重要，我们集中在这一块。只是在这一块，很细的，我没有时间展开谈，其实哦我们物流是集中这一块的，我们有很大的空间的。