资产管理在中国
资产管理在中国
闲话开篇
物业管理如果作为不动产管理的指代,那么,发育了一百四十年之久的物业管理要么因为固守传统而枯朽垂死,要么业已枝繁叶茂全然不似当初的模样。答案当然是后者,前提是如果你愿意用更为广阔的视野去看待这个行业的话。
如果有人言辞铿锵信誓旦旦的说资产管理是物业管理的未来?我猜除了哗众取宠外,多少有些卖弄书袋的无知嫌疑,大可不必当真,但又必须得认真研究这个突然出现的词汇后面,到底有哪些知识需要我们谦卑的学习。必须承认的一点是:资产管理是物业管理成长发育过程中，极为健康蓬勃的一枝。
再来说说不动产
任何建筑的建造伊始,都会首先赋予它存在的意义。不同的建筑则会有不同的存在意义,交互过程中也会有多重意义的并存,但首要的意义则是不容替代的,因此不同的建筑或者说房子或者说物业,因为存在意义的不同也都会有自己不同的天然属性。
比如:天安门,国体形象的意义是第一位的,其他的则必须让位。
比如:住宅,安宁舒适的居住永远是第一位的,几无替代。
比如:厂房,满足生产需要是第一位的,其他次之。
那么,一个商铺存在的首要意义呢?当然是投资回报,简单说能够赚钱,越快越好,越多越好，这道理地球人都知道。
细心的你会发现,所举的例子代表了今天不动产市场中最为重要的四种物业类型:公用物业,居用物业,工业物业和商业物业。
细心的你大概还会发现,这些物业的所有人分别是不同的一类人,业主和物业一样，词汇指代在中国本身就是个相对宽泛的概念。
回到正题---资产管理
资产管理的概念是相对于商用不动产投资而言的管理学概念。首先明确的是何谓商用不动产,也就是以投资获利为目标而新建或取得的不动产。教科书中同样明确的是:商用不动产市场是不完全市场。简单的理解则可以表述为:具有投资属性以不动产增值为获利目标的不动产称为商用不动产。
说到投资管理,这是一门更为系统专业的管理学知识,某种程度上代表着经济管理学问中的最高水平集大成者,所以有中国企业家尝言:资本家的更高阶段是投资家。但不管投资学如何高深仍然不影响我们去管中窥豹,了解些简单的投资学常识。
投资学中有两个重要的词汇:风险与回报。据此而将众多的投资产品进行分类,形成高中低风险与高中低回报的组合。随便翻阅下任何一家投资银行的业务领域介绍,便能看出内中的组合性安排。耳熟能详的股票证券投资,风险投资等等方向中,其中非常重要的一项便是不动产投资。
不动产市场中影响价值的因素除了市场周期性等外部因素外,最重要的因素便是对不动产经营管理的行为因素的影响了。简单的生意模型是逢低买入,逢高卖出。那么这一买入到卖出的过程我们称为不动产投资。在持有期间的经营管理活动,便对应的称之为资产管理。
商用不动产具有极强的投资属性,这有别于其他类别的不动产,比如住宅的消费属性,因此,为了指代更清晰准确,将其资产价值的属性凸显,称为资产管理,而非一般意义上的物业管理。
所以准确地说,资产管理是商用物业管理今天乃至未来的发展方向。
受人尊敬的大鳄们
满街的楼盘广告，大都是住宅所代表的居用物业市场，而不论是CBD成片的写字楼还是闹市区的商业购物中心，所见的均是一个个声名显赫的楼盘和商号，鲜见抛头露面的开发商，那么，假定所见这些物业代表商用不动产市场的话？那么是否意味着开发商就是这一市场的主导呢？答案是：不。
这一市场的主导者，甚至连抛头露面都不屑的。或许你曾经看过宋红兵的畅销书《货币战争1》，在书里宋曾经这样发问：世界上谁最有钱？答案不是比尔盖茨，巴菲特这些世界顶尖级的富豪，而是一个低调到几乎不为人知的罗斯柴尔德家族。这答案几乎颠覆了我们的常识。如果同样要颠覆我们对于不动产市场认知常识的话，那大概就是：开发商是商用不动产市场的打工者，市场的主导者是幕后的机构投资人。
这些市场的真正主导者，目前基本隐藏在公众视线的背后，小部分以小圈子的形式存在若干沙龙会所里，大部分则是在美国华尔街，目光敏锐嗅觉灵敏随时等候着中国机会顿开的那一刻。
我愿意用受人尊敬的大鳄来称呼这一群体，他们的代表分别是：私募基金（PE），房地产信托基金(REITS)，保险资金，养老基金，投行。
这些握有海量便宜的资金的大鳄们，轻易的就可以买下开发商辛辛苦苦拿地建设若干年所拥有的物业，然后将这些物业放到在资本市场上再换回更多便宜的海量资金。如此说来：开发企业是打工者丝毫不为过。
这些大鳄们也是资本市场的绝对主力，所擅长的便是以投资，融资，市场分析，财务分析为核心能力的不动产投资管理。之所以以受人尊敬为名，是因为这批人注重理性，科学，长远，投资而不投机。这些作为商人最宝贵的品质非常值得尊敬。
我曾经在纽约见过其中一位――黑石，名下的不动产投资基金高达四百亿美元。这家基金的总裁很认真的和我沟通关于中国商用不动产市场的投资可行性，这是在2007年的事情。很难想象当这些令人尊敬的大鳄们集体来到中国以后，市场会发生什么样的变化？
而在中国，这一群体依然在小范围内活跃，但通常在冰山之下了。
资产管理的业务解读
每一种管理模型都有其自身的逻辑构成，并有若干支持性业务模块构成，资产管理作为一个专有名词同样也不例外。
资产管理的业务模块有五个，或者说六个，差别在于其中一个是隐藏在显性的五块业务的后面。
常见的两块业务是物业管理和空间服务。（因为翻译或者语境的原因，我定义的部分词汇与英文直译会不同，但会比较容易理解）物业管理的业务内容是我们现行写字楼管理实务中最为常见的，包括工程，安保，清洁环境等等，这里不做描述了。空间服务英文是设施服务，也有其它表述，比如行政支援服务，国内通常用客户服务或者增值服务等替代。空间业务指向是商用物业中，针对客户非核心业务所开展的服务内容，在写字楼管理中则通常表现为以员工用餐，会议，办公用品，邮递，通勤服务为代表的行政支援服务。
资产管理中第三块为项目管理。项目管理是个指代相对宽泛的词汇，在企业管理中有专门的课程(PM或PMBA)，而在这里指向则是以工程管理为核心的项目管理业务。项目管理小到改造一项工程，大到承建一栋楼宇，应用最广泛的则是楼宇的更新改造工程。之所以项目管理会成为独立的一项业务而且是一项极为重要的业务，与商用不动产投资的特征有关――即实现存量资产的活化，简单的说就是通过对旧楼改造或是用途调整来提升资产价值。
资产管理的第四块业务是资产处置。资产处置包括物业的租赁和买卖，这绝对不等同于房地产中介代理，尽管外行人看来很相似。如果中介代理是初级阶段的话，资产处置则是高级阶段，比如租赁，在物业持有期内通过租户组合，租约组合，客户调整，行销策略将影响物业资本化率的客户要素，达到最佳表现，是租赁业务的目标。买卖同样也包含着更为精深的业务内涵。
在解读资产处置时又提到一个新的词汇――资本化率。那么简单说下商用不动产投资的赚钱逻辑，如此才可以理解资产管理的业务模块之间构成的逻辑，因为物业所有人与资产管理人作为对应的甲乙方的同时，投资管理业务与资产管理业务也是对应关系。
不动产投资的获利来源是两个部分，第一是物业净租金受益，重要考量的数学公式是内部收益率(IRR)。第二是物业增值收益，考量的重要要素是资本化率（Capitalization Rates）。另外需要特别关注的收益则是在资本市场中基金管理的服务收益，考量的要素是投资回报率（ROI）。因此，资产管理的核心是：用管理服务行为影响并改变这些要素的数据向正向变化，达到资产增值收益最大化的目标。
资产管理的第五项业务是投资顾问，这是资产管理的经验经过系统化知识化数据化，应用在不动产投资管理过程中参与决策的行为，也是资产管理者极为重要的收益来源。有兴趣不妨查阅下五大行的公开财务报表，这项服务收益的比率在利润表中是极为惊人的。
第六项隐藏的业务是金融服务，涉及大量的金融产品的应用，鉴于国内金融产品和杠杆手段，特别是相关需求与西方发达国家差距甚远，故基本不为人所关注，特别是这项业务基本属于高端后台运作，也是知者更少的原因所在。
如上，资产管理业务解读完毕。
市场的机会
相信所有人都已经意识到这一市场象一座金矿一样取之不竭获利丰厚，因为走在前列的五大行们已经几十上百年的在这一市场中赚得盘满钵盈了。但是为什么这一市场似乎在今天仍然没有出现呢？
其实已经出现了，只是出现的不久，或许你的感受还不强烈而已。开玩笑讲：中国股市在6000点以下时，人人都是股神。2009以前买房的人，个个都是投资家。市场是需要用觉察力去感知的，感知趋势的形成走向，顺势而为，你将成为赢者。否则，跟在后面走，你只好去做股东房东被套牢，点背是怨不得社会的。
不妨看看以下信息。
2007年，中央高层酝酿开放房地产信托投资基金（REITS），鉴于股市过热等原因，方案搁置。次年，因为宏观调控因素，金融危机因素，方案推出几次延迟，准备申报的首批四只基金亦不得不放缓步伐。天津市于2007年发布《关于私募股权投资基金、私募股权投资基金管理公司(企业)进行工商登记的意见》，到2009年，各类注册基金公司已达355家。
2008年，诸多的房地产开发企业，纷纷成立自己的商业不动产事业部，进军这一领域。万科启动007计划招揽人才，转型商业不动产市场，遗憾的是于2011年以领军人物LARRY离职宣告资产管理转型失败。
2009年，住宅市场调控。
2010年，国家保监会颁布的《保险资金投资不动产暂行办法》。
2011年，全国工商联房地产业商会与美国房地产信托基金协会建立友好合作关系。美国BOMA协会在中国陆续推出一系列活动，旨推动商用写字楼宇的资产管理相关运作。全球商业地产大会RECon在中国上海召开。
2012年，以高通智库主办的春季闭门会议为代表的一系列相关主题会议陆续召开。
这一系列迹象告诉我们，会有什么将要发生，很多很多人都在关注着，准备着，迎接房地产市场新的时代的到来。
我的预言是：两年后，REITS将登陆股市，商用不动产市场洞开巨大的商机，资产管理人将作为这一市场的绝对主角，闪亮登场。
甚至你都不用等待那么久：2010年，上海集中出让拍出的十二幅土地中，绝大部分属于商业用地，而不再是过去大规模的住宅用地。这，或许已经说明了些什么？
转型其实不易
尽管对于未来有着无比的期待，事实上从内心里依然有着隐忧。从2006年至今，我所领导的企业已经足足准备了七年，深深的感知，从物业管理到资产管理的转型其实不易。
转型所遇到的障碍是多方面的，突出的问题会有如下五个方面：
首先是信心，要让经营决策层相信这一市场的存在，并且在不远的将来以恢宏的方式到来，这将是一片新的蓝海，并且与我们企业有关。换言之，叫统一思想，清晰愿景吧。
其次是转换知识结构，让习惯于以保安保洁保绿保修为核心业务的干部员工学习资产管理的全新业务模块，学习的动力和教材取得，实训基地选择都将是困难的事情。
再者最难的突破是：如何将管理团队转换为经营管理团队，认知市场把握市场，从容于资产处置业务。看看五大行，无不是全球数百间办公室的行销机构，单就初始投资就几乎是不可以想象的。
业务合作模型的建立，是第四大障碍。与机构投资人的合作模型，与物业所有人的合作模型，与商业运营团队的合作模型，无疑都是一些崭新的课题需要研究创新。
最后一个是：品牌。庞大的资产托付给你的同时也同步意味着物业价值升降的责任同样托付于你，而你，是否具有这一专业品牌足以让客户充分信赖。
唯一幸运的是，习惯于挣快钱的房地产开发企业同样不够专业，同样没有准备好如何在这一需要精耕细作的市场中纵横，所以我们才有了一点点宝贵时间学习，实践，容错。
这将是一个极为尴尬的囚徒困境，不转型将会失去蓝海机会的同时，还会在目前住宅管理中被迫困扰纠结。而转型无异于赌博，付出巨大而结果不详。事实上这应该属于伪命题，当怎么做都错的时候，也就意味着怎么做都是对的。
转型与不转型在我看都是正确的选择，最为重要的是，决定后必须坚定然后奋力向前。
明早醒来,你会在哪一只鞋子里?
这一诗意的题目引自诗人海子，也受启发于深圳《住宅与房地产》杂志社张红喜先生创意的一次沙龙的名字。
明早醒来，你将会在哪一只鞋子里？鞋子会带你走向你将要去的远方，对于企业而言战略的方向抉择可能将是痛苦的亦或是欣悦的。
当住宅产品的去投资化或者说去投机化成为全社会的共识之后，以住宅物业为主导的物业管理将会以怎样的面貌出现，我不敢轻易预言，但我坚信，面貌将会大不相同。
当住宅房地产市场的中国转换为资产管理的中国时，我同样坚信，今天的所谓物业管理行业的大佬们将不复存在，取而代之的是一批高知识结构的意气风发的精英团队，引领中国。
最悲观的预测是，明早醒来，你或许已经失去了鞋子，无路可走。
最乐观的预测是，明早醒来，你已经不需要鞋子，在云与端之间，在4G或是5G的路上绝尘而去。
祝福我们，中国的物业管理企业人，生逢其时，生逢盛世。
闲话开篇
物业管理如果作为不动产管理的指代,那么,发育了一百四十年之久的物业管理要么因为固守传统而枯朽垂死,要么业已枝繁叶茂全然不似当初的模样。答案当然是后者,前提是如果你愿意用更为广阔的视野去看待这个行业的话。
如果有人言辞铿锵信誓旦旦的说资产管理是物业管理的未来?我猜除了哗众取宠外,多少有些卖弄书袋的无知嫌疑,大可不必当真,但又必须得认真研究这个突然出现的词汇后面,到底有哪些知识需要我们谦卑的学习。必须承认的一点是:资产管理是物业管理成长发育过程中，极为健康蓬勃的一枝。
再来说说不动产
任何建筑的建造伊始,都会首先赋予它存在的意义。不同的建筑则会有不同的存在意义,交互过程中也会有多重意义的并存,但首要的意义则是不容替代的,因此不同的建筑或者说房子或者说物业,因为存在意义的不同也都会有自己不同的天然属性。
比如:天安门,国体形象的意义是第一位的,其他的则必须让位。
比如:住宅,安宁舒适的居住永远是第一位的,几无替代。
比如:厂房,满足生产需要是第一位的,其他次之。
那么,一个商铺存在的首要意义呢?当然是投资回报,简单说能够赚钱,越快越好,越多越好，这道理地球人都知道。
细心的你会发现,所举的例子代表了今天不动产市场中最为重要的四种物业类型:公用物业,居用物业,工业物业和商业物业。
细心的你大概还会发现,这些物业的所有人分别是不同的一类人,业主和物业一样，词汇指代在中国本身就是个相对宽泛的概念。
回到正题---资产管理
资产管理的概念是相对于商用不动产投资而言的管理学概念。首先明确的是何谓商用不动产,也就是以投资获利为目标而新建或取得的不动产。教科书中同样明确的是:商用不动产市场是不完全市场。简单的理解则可以表述为:具有投资属性以不动产增值为获利目标的不动产称为商用不动产。
说到投资管理,这是一门更为系统专业的管理学知识,某种程度上代表着经济管理学问中的最高水平集大成者,所以有中国企业家尝言:资本家的更高阶段是投资家。但不管投资学如何高深仍然不影响我们去管中窥豹,了解些简单的投资学常识。
投资学中有两个重要的词汇:风险与回报。据此而将众多的投资产品进行分类,形成高中低风险与高中低回报的组合。随便翻阅下任何一家投资银行的业务领域介绍,便能看出内中的组合性安排。耳熟能详的股票证券投资,风险投资等等方向中,其中非常重要的一项便是不动产投资。
不动产市场中影响价值的因素除了市场周期性等外部因素外,最重要的因素便是对不动产经营管理的行为因素的影响了。简单的生意模型是逢低买入,逢高卖出。那么这一买入到卖出的过程我们称为不动产投资。在持有期间的经营管理活动,便对应的称之为资产管理。
商用不动产具有极强的投资属性,这有别于其他类别的不动产,比如住宅的消费属性,因此,为了指代更清晰准确,将其资产价值的属性凸显,称为资产管理,而非一般意义上的物业管理。
所以准确地说,资产管理是商用物业管理今天乃至未来的发展方向。
受人尊敬的大鳄们
满街的楼盘广告，大都是住宅所代表的居用物业市场，而不论是CBD成片的写字楼还是闹市区的商业购物中心，所见的均是一个个声名显赫的楼盘和商号，鲜见抛头露面的开发商，那么，假定所见这些物业代表商用不动产市场的话？那么是否意味着开发商就是这一市场的主导呢？答案是：不。
这一市场的主导者，甚至连抛头露面都不屑的。或许你曾经看过宋红兵的畅销书《货币战争1》，在书里宋曾经这样发问：世界上谁最有钱？答案不是比尔盖茨，巴菲特这些世界顶尖级的富豪，而是一个低调到几乎不为人知的罗斯柴尔德家族。这答案几乎颠覆了我们的常识。如果同样要颠覆我们对于不动产市场认知常识的话，那大概就是：开发商是商用不动产市场的打工者，市场的主导者是幕后的机构投资人。
这些市场的真正主导者，目前基本隐藏在公众视线的背后，小部分以小圈子的形式存在若干沙龙会所里，大部分则是在美国华尔街，目光敏锐嗅觉灵敏随时等候着中国机会顿开的那一刻。
我愿意用受人尊敬的大鳄来称呼这一群体，他们的代表分别是：私募基金（PE），房地产信托基金(REITS)，保险资金，养老基金，投行。
这些握有海量便宜的资金的大鳄们，轻易的就可以买下开发商辛辛苦苦拿地建设若干年所拥有的物业，然后将这些物业放到在资本市场上再换回更多便宜的海量资金。如此说来：开发企业是打工者丝毫不为过。
这些大鳄们也是资本市场的绝对主力，所擅长的便是以投资，融资，市场分析，财务分析为核心能力的不动产投资管理。之所以以受人尊敬为名，是因为这批人注重理性，科学，长远，投资而不投机。这些作为商人最宝贵的品质非常值得尊敬。
我曾经在纽约见过其中一位――黑石，名下的不动产投资基金高达四百亿美元。这家基金的总裁很认真的和我沟通关于中国商用不动产市场的投资可行性，这是在2007年的事情。很难想象当这些令人尊敬的大鳄们集体来到中国以后，市场会发生什么样的变化？
而在中国，这一群体依然在小范围内活跃，但通常在冰山之下了。
资产管理的业务解读
每一种管理模型都有其自身的逻辑构成，并有若干支持性业务模块构成，资产管理作为一个专有名词同样也不例外。
资产管理的业务模块有五个，或者说六个，差别在于其中一个是隐藏在显性的五块业务的后面。
常见的两块业务是物业管理和空间服务。（因为翻译或者语境的原因，我定义的部分词汇与英文直译会不同，但会比较容易理解）物业管理的业务内容是我们现行写字楼管理实务中最为常见的，包括工程，安保，清洁环境等等，这里不做描述了。空间服务英文是设施服务，也有其它表述，比如行政支援服务，国内通常用客户服务或者增值服务等替代。空间业务指向是商用物业中，针对客户非核心业务所开展的服务内容，在写字楼管理中则通常表现为以员工用餐，会议，办公用品，邮递，通勤服务为代表的行政支援服务。
资产管理中第三块为项目管理。项目管理是个指代相对宽泛的词汇，在企业管理中有专门的课程(PM或PMBA)，而在这里指向则是以工程管理为核心的项目管理业务。项目管理小到改造一项工程，大到承建一栋楼宇，应用最广泛的则是楼宇的更新改造工程。之所以项目管理会成为独立的一项业务而且是一项极为重要的业务，与商用不动产投资的特征有关――即实现存量资产的活化，简单的说就是通过对旧楼改造或是用途调整来提升资产价值。
资产管理的第四块业务是资产处置。资产处置包括物业的租赁和买卖，这绝对不等同于房地产中介代理，尽管外行人看来很相似。如果中介代理是初级阶段的话，资产处置则是高级阶段，比如租赁，在物业持有期内通过租户组合，租约组合，客户调整，行销策略将影响物业资本化率的客户要素，达到最佳表现，是租赁业务的目标。买卖同样也包含着更为精深的业务内涵。
在解读资产处置时又提到一个新的词汇――资本化率。那么简单说下商用不动产投资的赚钱逻辑，如此才可以理解资产管理的业务模块之间构成的逻辑，因为物业所有人与资产管理人作为对应的甲乙方的同时，投资管理业务与资产管理业务也是对应关系。
不动产投资的获利来源是两个部分，第一是物业净租金受益，重要考量的数学公式是内部收益率(IRR)。第二是物业增值收益，考量的重要要素是资本化率（Capitalization Rates）。另外需要特别关注的收益则是在资本市场中基金管理的服务收益，考量的要素是投资回报率（ROI）。因此，资产管理的核心是：用管理服务行为影响并改变这些要素的数据向正向变化，达到资产增值收益最大化的目标。
资产管理的第五项业务是投资顾问，这是资产管理的经验经过系统化知识化数据化，应用在不动产投资管理过程中参与决策的行为，也是资产管理者极为重要的收益来源。有兴趣不妨查阅下五大行的公开财务报表，这项服务收益的比率在利润表中是极为惊人的。
第六项隐藏的业务是金融服务，涉及大量的金融产品的应用，鉴于国内金融产品和杠杆手段，特别是相关需求与西方发达国家差距甚远，故基本不为人所关注，特别是这项业务基本属于高端后台运作，也是知者更少的原因所在。
如上，资产管理业务解读完毕。
市场的机会
相信所有人都已经意识到这一市场象一座金矿一样取之不竭获利丰厚，因为走在前列的五大行们已经几十上百年的在这一市场中赚得盘满钵盈了。但是为什么这一市场似乎在今天仍然没有出现呢？
其实已经出现了，只是出现的不久，或许你的感受还不强烈而已。开玩笑讲：中国股市在6000点以下时，人人都是股神。2009以前买房的人，个个都是投资家。市场是需要用觉察力去感知的，感知趋势的形成走向，顺势而为，你将成为赢者。否则，跟在后面走，你只好去做股东房东被套牢，点背是怨不得社会的。
不妨看看以下信息。
2007年，中央高层酝酿开放房地产信托投资基金（REITS），鉴于股市过热等原因，方案搁置。次年，因为宏观调控因素，金融危机因素，方案推出几次延迟，准备申报的首批四只基金亦不得不放缓步伐。天津市于2007年发布《关于私募股权投资基金、私募股权投资基金管理公司(企业)进行工商登记的意见》，到2009年，各类注册基金公司已达355家。
2008年，诸多的房地产开发企业，纷纷成立自己的商业不动产事业部，进军这一领域。万科启动007计划招揽人才，转型商业不动产市场，遗憾的是于2011年以领军人物LARRY离职宣告资产管理转型失败。
2009年，住宅市场调控。
2010年，国家保监会颁布的《保险资金投资不动产暂行办法》。
2011年，全国工商联房地产业商会与美国房地产信托基金协会建立友好合作关系。美国BOMA协会在中国陆续推出一系列活动，旨推动商用写字楼宇的资产管理相关运作。全球商业地产大会RECon在中国上海召开。
2012年，以高通智库主办的春季闭门会议为代表的一系列相关主题会议陆续召开。
这一系列迹象告诉我们，会有什么将要发生，很多很多人都在关注着，准备着，迎接房地产市场新的时代的到来。
我的预言是：两年后，REITS将登陆股市，商用不动产市场洞开巨大的商机，资产管理人将作为这一市场的绝对主角，闪亮登场。
甚至你都不用等待那么久：2010年，上海集中出让拍出的十二幅土地中，绝大部分属于商业用地，而不再是过去大规模的住宅用地。这，或许已经说明了些什么？
转型其实不易
尽管对于未来有着无比的期待，事实上从内心里依然有着隐忧。从2006年至今，我所领导的企业已经足足准备了七年，深深的感知，从物业管理到资产管理的转型其实不易。
转型所遇到的障碍是多方面的，突出的问题会有如下五个方面：
首先是信心，要让经营决策层相信这一市场的存在，并且在不远的将来以恢宏的方式到来，这将是一片新的蓝海，并且与我们企业有关。换言之，叫统一思想，清晰愿景吧。
其次是转换知识结构，让习惯于以保安保洁保绿保修为核心业务的干部员工学习资产管理的全新业务模块，学习的动力和教材取得，实训基地选择都将是困难的事情。
再者最难的突破是：如何将管理团队转换为经营管理团队，认知市场把握市场，从容于资产处置业务。看看五大行，无不是全球数百间办公室的行销机构，单就初始投资就几乎是不可以想象的。
业务合作模型的建立，是第四大障碍。与机构投资人的合作模型，与物业所有人的合作模型，与商业运营团队的合作模型，无疑都是一些崭新的课题需要研究创新。
最后一个是：品牌。庞大的资产托付给你的同时也同步意味着物业价值升降的责任同样托付于你，而你，是否具有这一专业品牌足以让客户充分信赖。
唯一幸运的是，习惯于挣快钱的房地产开发企业同样不够专业，同样没有准备好如何在这一需要精耕细作的市场中纵横，所以我们才有了一点点宝贵时间学习，实践，容错。
这将是一个极为尴尬的囚徒困境，不转型将会失去蓝海机会的同时，还会在目前住宅管理中被迫困扰纠结。而转型无异于赌博，付出巨大而结果不详。事实上这应该属于伪命题，当怎么做都错的时候，也就意味着怎么做都是对的。
转型与不转型在我看都是正确的选择，最为重要的是，决定后必须坚定然后奋力向前。
明早醒来,你会在哪一只鞋子里?
这一诗意的题目引自诗人海子，也受启发于深圳《住宅与房地产》杂志社张红喜先生创意的一次沙龙的名字。
明早醒来，你将会在哪一只鞋子里？鞋子会带你走向你将要去的远方，对于企业而言战略的方向抉择可能将是痛苦的亦或是欣悦的。
当住宅产品的去投资化或者说去投机化成为全社会的共识之后，以住宅物业为主导的物业管理将会以怎样的面貌出现，我不敢轻易预言，但我坚信，面貌将会大不相同。
当住宅房地产市场的中国转换为资产管理的中国时，我同样坚信，今天的所谓物业管理行业的大佬们将不复存在，取而代之的是一批高知识结构的意气风发的精英团队，引领中国。
最悲观的预测是，明早醒来，你或许已经失去了鞋子，无路可走。
最乐观的预测是，明早醒来，你已经不需要鞋子，在云与端之间，在4G或是5G的路上绝尘而去。
祝福我们，中国的物业管理企业人，生逢其时，生逢盛世。
