探索物业管理公司迈向FM的战略转型
物业管理在中国的出现和成长伴随着中国房地产业的发展。随着城市化进程的推进，物业管理作为房地产业中关键的一环，也发生着巨大变化。设施管理理念的引入使得物业管理迎来转型机遇和要求。本期高端访谈将围绕物业管理公司迈向FM的战略转型之路来展开讨论。
本期主要内容有：
o 物业管理转型原因；
o 传统物业企业转型问题；
o 战略转型的特点；
o 物业管理服务的升级和变革建议。
访谈嘉宾：于庆新，均豪物业管理公司董事长，英国皇家测量师学会FM专业考官
问：您在中国物业管理行业已经从事二十余年，从2005年开始，您提出了“向设施管理迈进”的策略，请问物业管理为什么需要转型为设施管理呢？
答：由物业管理到设施管理的主动转型，实际是随着市场规律和产业发展进程应运而生的做法。转型和升级一直是行业的热点和话题。物业管理伴随着城市化进程的发展而产生，并发展壮大，其发展和整个城市化进程的规律是密不可分的。以全球经验来看，城市化周期大约为20年，也即当20年到来之时，城市建筑中的增量市场将转化为存量市场，这一改变意味着产业和人口的集聚。这一时期中，设施管理作为不动产管理方面的一个专业领域开始产生。
均豪物业在2005年着手转型，而北京的城市化进程在2008年时刚好迎来20年周期，均豪物业是通过学习和研究国外不动产管理专业的发展，看到市场发展规律的前提下，提前做好的主动转型。所以说由物业管理到设施管理的主动转型是随着市场规律和产业发展进程应运而生的主动做法。
问：传统物业公司的转型过程中有哪些问题？
答：目前，许多传统的物业管理公司在为企业提供设施管理服务时，都在用住宅类的物业服务方式为企业提供基础性的物业设施服务。事实上，这些物业企业都面临着仓促的被动转型，将住宅类物业服务方式机械地套用在企业设施管理服务中。其主要原因在于当住宅市场增量不在，各物业公司为了成长开始大量地承接企业不动产服务项目，却由于准备不足，只得采用传统的方式，也即过去我们说的“四保”（保安、保洁、保绿、保修）的方式去面对企业客户的需求。从中我们可以看出客户需求和服务提供存在着很大偏差。
问：请问物业管理公司进行战略转型过程中，最核心的考虑是什么？
答：均豪物业在提供企业设施管理服务中，更多的是基于企业的核心需求、企业战略成长的考虑来提供相应服务。那么，企业不动产管理的核心需求是什么呢？
首先，在项目建造的过程中，客户希望按时按质完成，这就需要大量专业人员的配合，这方面的需求是我们所提供的很受客户欢迎的业务。
第二，在企业发展的过程中，由于市场竞争的残酷性，企业更多地专注于核心竞争力的成长，即所谓核心业务。而将非核心业务全部实行外包模式，这些业务就是由FM公司来承接的，包括办公用品、礼仪会议、接待服务、通勤服务、车辆服务、餐饮服务、快递服务、雇员服务、休闲中心等等。
第三，在产业处于下行阶段时，企业在生产成本方面关注度提高，尤其是对能源方面的高额成本。因此企业对如何采取节能措施降低生产成本非常关注。
总的来说，物业服务公司提供的产品包，应该根据企业在战略成长中的核心需求去设定服务内容，从而整体构成了FM的完整服务体系。
问：您作为物业管理服务行业的资深人士，对于物业管理服务的升级和变革给同行的企业有哪些建议呢？
答：首先，物业企业一定要坚定地实行转型战略。房地产业的成长或者说城市化进程是不可逆的，所以传统的“四保”模式提供的住宅类物业管理服务已经不适用于企业不动产管理。物业企业需要清晰地认识到战略转型一定是战略型的而不应该是机会型的（只是为了拿到合同而去实行FM）。物业企业应从战略上认识到传统市场的萎缩，而一个新的市场正在扩大成长。从战略上重视它，并坚定地推动转型过程。
第二，知识储备要完备。实际上，企业转型所面临的最大问题就是知识输入。由于中国的特殊国情，我们在FM理念和知识的领悟方面，在过去遇到了较大障碍。近几年，国内的一些机构，特别是同济大学，开始进行系统性的FM知识引入。对于物业企业也是如此，知识的系统性地引入对于我们正确地进行FM转型非常重要。换句话讲，物业企业要注重系统性的学习，每一个从事FM的职业经理人要注重持续不断的学习。
第三，注重人才培养。在过去，物业管理具有劳动密集型特征。设施管理目前也部分具有劳动密集型的特点，然而如何从劳动密集型转到技术密集型，进而成为知识密集型，这个过程需要人才的大量引入。物业管理不是单纯依靠经验，或仅仅是服务态度、服务意识就可以转型为设施管理，而是需要引入一批年轻化、知识化、有国际视野的人才到这个行业和企业中来，才有可能完成这样的大转型。
如果能在战略上坚定地实施转型，系统而持续地进行知识输入，在积极培养储备相关人才，我相信将会把物业管理企业带入到一个新高度，在中国能够参与国际间的竞争，乃至伴随着中国“一带一路”的国家政策走向全球！
（访谈时间：2016年5月）
