本文内容根据于庆新先生9月20日在RICS“科技赋能资产管理 打造感知建筑”论坛上的演讲整理。

 

 

从资产管理的角度认识设施管理，在我的专业来看，好像是两个领域的话题。讨论资产管理常常会从融、投、管、退也是从资产管理本身来谈起，而设施管理我们会谈到另一个话题：全生命周期、空间管理等这些设施管理的语汇，把它们放到一起，是挺有意思的一件事，是一个跨界的沟通。

 

资产管理是什么？它的核心是不动产如何增值。增值是一个时间维度，当价值停留在某一个点上时，在某一个时点上它的价值呈现，也意味着与之对应的是在这个时点之前所应做的所有的管理工作，那么这个时点的呈现在专业上我们会用几种方法。首先可能会通过比较法，这是最简单的方式，同样一个楼宇，这个楼的价值在同时、同地它的大概价值。另一种是重置法，是如何去做估值。两种方法没有谁优谁劣，两者互为补充，而我们在资产管理中运用最多的反而是收益法。

 

评估价值是由多个方法，这些评估方法是靠大量的数据来证明的，在这些数据换算的过程中，数据背后是什么呢？是我们所有的资产管理行为，这些行为包含投资管理的“融、投、管、退”，围绕这些内容，从“金融服务、投资顾问、项目管理、资产经营、物业运营、支援服务”方面，构成了整个资产管理行为，所有数据背后的这些行为决定了数据的正向变化或负向变化。

 

 

之前参加过很多论坛，当我们在讨论资产管理的时候，我们会讨论融资、退出，会讨论科技，也会讨论智能设备、智能装备、物联、互联，大量的科技语汇，也讨论过大量与管理相关的能源、标准、流程等等，这里面有个问题，我们讨论不动产是怎么增值的，所有的这些都是手段，用什么样的管理手段支持不动产的增值，支持这些数据变化是我们特别应该讨论的一个话题，但是这些话题没什么可讨论的。似乎很矛盾。

 

一个考据的说法是，资产管理大概上世纪30年代开始出现，将近100年的时间，当讨论使用什么管理手段如何增值几乎已经穷尽了。而在80年代，诞生了一个新的学科，叫设施管理。设施管理不是给投资人用的，而是给那些以企业、政府为主，长期持有不动产所提供的管理，恰恰是它的产生和方向和资产管理不太一致，而且大量地引进了一些行业和产业的做法，所以设施管理的创新程度是很高的。

 

 

 

设施管理提出了更新的观念，这些观念在资产管理中是不存在的。比如：全生命周期，因为作为一个投资产业没有人会永久持有它，那是违反投资规律的。设施管理不仅提出了更新的观念还提出了更多创新的方法，设施管理中可以涉及到的内容非常宠杂，它的思考是系统性思考，并且明确地提出“3P”+“T”。如何围绕人的需求，将流程、场所与科技相结合。这是因为设施管理的创新观念以及因为观念产生的行为变化。

 

当我们过去在讨论资产管理的时候，讨论的是如何解决租金水平，如何让租金不断地提升，我们还在讨论续租率的问题，如何让一个租客平均租期从三年、五年转换到更长时间。另一个涨租，这是最难的问题。而当我们用设施管理来认知资产管理时，我们用什么方法？

 

一是空间管理，二是支援服务，我们试着来看能否解决以上问题？我的答案是当然，事实上大量的数据和案例已有印证。为什么？客户之所以愿意少付租金，是因为多支付租金必然会增加自己的行政办公成本。如果能够通过合理的空间规划、空间应用、降低整个办公成本，对方是愿意多支付租金的。出租方想要高租金，承租方想要低租金，怎样化解？把租金价格提高，让承租方总支付的办公成本下降，对于出租方来说，它并不关心出租总额是多少，它关心租金单价是多少，这个原因是影响资本化率，也就是影响在资本市场变现的过程。通过空间管理从初始到后期的运营可以有效地解决资产管理的主要矛盾。传统的资产管理方法无法解决，但设施管理的方法是可以。

 

如何在整个产业下行的今天帮助客户降低办公成本？通过设施管理中提供有效的组织进行ss（support service 支援服务），去承接客户的非核心业务，使客户的成本降低。从而完成空间成本降低，行政后勤支援成本降低。通过在设施管理的语境去解决成本降低的课题，达成客户愿意去承担租金的持续上涨。

 

设施管理中遇到的最大问题是运营成本不足，而运营成本中项目管理中的更新改造是最大的运营成本，其次为人工成本和能源成本。有数据证明不动产后期运营成本远远高于建造成本。以资产管理的角度来看，减少人工带来的结果是管理效果不好；降低能源费用带来的是建筑舒适度不佳；降低更新改造成本会带风险增加；这就影响了整个资产的内部收益率。而在设施管理中，从我们原来所谓的响应式维护，到计划性维修，到预防性维修，到预测性维修，大量的删减了在楼宇管理中的共识共治，共治浪费的过程。同时用互联技术来解决了能源的实时可控，使之达到最佳效果，远程支援的过程，来降低我们设备更新的整体成本。

 

由于设备更新或楼宇翻新，所带来的空置时间成本远远高于设备更新的成本。这就要求我们解决如何去有效的组织远程的项目管理。一般的项目管理，会划分为微的任务、小的任务、标准任务及复杂任务。当多业务流程交织在一起的时候必须通过有效的项目管理，来降低整体的更新改造成本。

 

我们通过设施管理来讨论人工成本，按照计划编制的计划性维修会导致大量的浪费，会导致项目运营成本居高不下。但是通过设施管理的思路可以应用到资产管理中，解决问题。从IT技术到智能硬件、到互联技术、到物联技术整个构成了我们在设施管理中的革新和应用。

 

这些内容和设施管理的理念叠加在一起改变了建筑内的使用者的效率、体验以及协助他们战略目标的达成。最终的结果体现的是整个资产价值的提高。用设施管理的角度去理解资产管理，或者说将两个看似不相关的领域融合，对于我们合理降低项目运营成本起到了很重要的作用。

 

资产管理和设施管理之间的交流是两个不同的领域语境或者知识的交流，最终实现的结果离不开三个重点：

 

1业务

 

当资产管理开始认识并学习设施管理，将传统的资产管理叠加设施管理的内容对整个行业的影响是很大的。

 

2人才

 

设施管理是全球最先进的知识，需要培养专业的人才。当人才把专业知识融合在一起的时候更多的是需要手段。

 

3科技

 

科技是支撑理念实现的工具。集控技术就是经由远程，支持到全国的各个项目的技术手段。包括互联、物联以及远程视频，以此降低在各个项目的成本，提升效率和整个管理水准。

 

三者间完美的融合能够不断的给商业实践中遇到的不同的问题给出新的答案。