背景：竞合•共赢2011中国产业新区高峰论坛暨品牌园区推介会

时间：2011年3月23日

　　【搜狐焦点产业新区】非常荣幸于总能来参加今天由搜狐焦点举办的“竞合•共赢2011中国产业新区高峰论坛”，作为一名与会的业内资深人士，对这此会议您有什么体会？

　　于庆新：首先感觉非常好，体现了搜狐焦点的敏锐度。大众对房地产业都不陌生，但均豪物业在全国做不动产管理的过程中发现，其实，真正兴旺的不是传媒所谈到的住宅房地产，而真正欣欣向荣的是科技园区，搜狐焦点能够把这样的主题放在大众的关注之下，眼光非常敏锐。

　　另外，今天的演讲嘉宾很多是我所认识和熟悉的人，应该说大佬云集，我自己听他们分享观点，也是受益匪浅。

　　园区物管与住宅物管截然不同

　　【搜狐焦点产业新区】据了解，均豪物业在不动产管理上有丰富的经验，而且涉足工业物管，可否介绍一下均豪物业有服务过哪些产业园项目，以及这些项目的大体情况。

　　于庆新：非常巧的是，均豪物业作为作为一间独立的物业管理公司，最早创业是在在中关村，所以，对中关村、对科技园不陌生，而我本人最早是从事IT行业的，2002年起，开始研究，也同时实践科技园区的物业管理，也就是你所说到的产业园区的管理。一方面做这方面的研究，我在清华开了这门课，同时在中国的很多园区做一些实践。

　　像大家耳熟能详的中关村、上海张江、武汉东湖，这些地方有很多的产业园区，在那里都有我们的项目。

　　【搜狐焦点产业新区】以您物业管理的经验来看，您认为做好产业园的物管，有哪些必备的要素？

　　于庆新：首先来讲，要更新一个观念。园区的管理，和一般的物业管理是有很大的区别，科技园区的成长和发展机理，与住宅的发展机理、开发模式是完全不一样的。

　　住宅的物业机理比较强调基础性的公共服务，它的服务目标是居住者感受上的满意，这是基本要求，服务主体是建筑物的公共部分，或者是以对建筑物本身的管理为主，这是我们做一个简单的看法和分析。科技园区刚好不同。它入驻的企业，开发的主体，比如说政府，是以生产、制造、研发为主体的，他们服务的要求，第一重要的反而不是建筑物，而是建筑物内部，渗透到产业流程中，物业管理者能够提供哪些服务？对于整个业务流程环节提供哪些支持？这是业主们最关心的。第二重要的才是建筑物本身。这是二者出发点的不同。出发点不同导致的结果是，物管者的存在或者公司存在的价值是，能不能支持产业的成长，这是园区管理中，很大的不同。

　　因为目标和方向不同了，所以国际上，科技园区物管也就不叫物业管理，而叫做设施管理，这是一个大的不同。

　　至于在业务操作层面，哪些要素是不一样的呢？

　　从细微的来看，一般的物业管理，大约提供基础的四个模块就可以，比如一般性的工程维修管理、安全管理等，但是在设施管理中，国际上把它归结为十几个模块，其中大量涉及到的并不是在物业管理上所应用到的，所以业务模块的丰富性方面，比传统住宅要扩大很多。 

　　第二，两者的管理标准会差别很大。工业有很多不同的地方，比如生产安全上有很多特殊的要求，环境污染、有毒有害气体，这是工业安全部分。

　　第三，两者的管理要求也不同。你不可想象停水、停电事故或者设备停运，会导致很大损失，比如研发成果可能因为营养机出问题，几年的成果全被浪费，比如一个汽车线停运，本来三分钟出一辆，停一个小时会怎样？损失难以估量。

　　所以，设施管理会有这么一些不同，其标准和要求很高。

　　 均豪物业的三大竞争力

　　【搜狐焦点产业新区】目前在产业园物管行业，均豪处于一个怎样的水平，您认为均豪物业的竞争力是什么？

　　于庆新：我自己感觉均豪物业的竞争力还是蛮强的。从2002年开始，均豪开始关注这一方面，积累了大量的研究经验和实践经验。

　　我们比较在行的是，能够在一个产业园的规划设计中，了解整个产业的形态，了解产业链的各个环节，对服务需求有一个清晰的了解。

　　在组织服务方面，能够满足在整个园区产业服务的需求，尽管还不能充分和完全满足园区发展的机理，这是和中国的园区发展历史有关的，比如我在国外看到的一个比较欣赏的化工园区，它自己可以提供的服务多达两千多项，那就是完全、充分的满足园区的发展，当然这个园区发展了有大概六十几年，所以发展得很完整，我们在基本满足园区发展上，是能够做到的。我们比较自诩的一点叫做集成服务，这间公司能够用我们的服务满足园区的产业服务需求，这一点我想是我们的竞争力的第二个能力。

　　第三个能力，均豪是一个全国性的公司，目前在20多个城市都有业务分部，这样在服务能力方面、覆盖性方面有优势。比如支持不同的企业在不同的园区，乃至在不同的园区，针对不同的业态，提供相对应的服务，这一点，很少有企业能做到。

　　实际上我们有一个独立的部门，专门做科技园区的设施管理。对一般的企业来讲，我们成立事业部这样的形态，专门成立一班人马，研究科技园区的物业管理，去进行定制化设计，所以专业化程度是靠专业的组织运行来做保障，能在这个行业取得相应的建树，和这个是有很大关联的。

　　谨防园区企业走向投机

　　【搜狐焦点产业新区】未来五年或者十年，您认为中国的产业园会出现怎样的发展趋势？

　　于庆新：产业园的未来趋势，刚才的演讲嘉宾已经分享很多了。比如，“十二五”，中国经济转型，高新区或者经开区带动城市化进程，这是整个国家的大趋势，毫无疑问，未来科技园区会在中国扮演非常非常重要的角色，尽管感觉专业性很强，肯定会被所有老百姓所关注的。

　　从我的专业角度来看，目前中国兴起了新一轮的高新园区规划、建设、发展热潮，事实上，每一家高新园区都会经历这样一个阶段，那这是我们在过去十几二十年的发展中看到的：引得来，留得住，高效益。

　　第一是“引得来”，没有鲜明的产业特征，根本做不到，没有完备的集群服务体系，或者国际通行的设施管理体制作支撑，也引不来。企业不是因为你土地便宜来落户，也不是因为政策优惠才来，而是基于企业在这个地方，能够生产、制造，能赚更多的钱。要做到这一点，需要有生产服务保障，所以引得来这是一个话题。

　　第二是“留得住”，如果企业来了之后，发现自己的生产、生活得不到充分的保障，不要说企业会走，首先员工会走。我在洛杉矶，去看一个安利为主的生物医药为主的研发中心，他们非常关注这一点，因为，高端人才永远是被竞争的，当这些人才流失的时候，这个企业必然在这里呆不住，企业得不到产业服务保障，只有行政服务支援，是不足够的。

　　没有前两个，第三个“高效益”根本得不到保障。国家都在讲百万GDP能耗指标，每平方公里能够创造多少税收，这一点，如果没有一个很好的运营环境，这种环境既指产业链之间的有效组合，提升效率，降低风险，同时，没有服务支持，这些东西就不存在。

　　结果会发现，我们会集聚一批工厂，或者一批企业，甚至一批研发中心，你会发现，不管是税收，创造的价值都不足够，而且，企业会从最初的优质企业逐渐变成差的企业，乃至变成投机性的企业。所谓投机性的企业就是为了拿地而拿地，为了投机转手，我想，这一结果是对区域经济、对地方经济都是莫大的损失，而这种损失、这种灾害的伏笔，可能是很多年前，在规划的时候，就已经埋下了。

　　毕竟，中国已经走了几十年的时间，不再是摸着石头过河，有很多经验教训先例可循，从一初始的园区规划、产业规划和服务体系统筹规划做好，园区才能走更好，而不是“快”和“大”，我想这是这样一个问题。