图1  千叶县柏市Smart City柏之叶智慧城市体验馆

柏市位于千叶县西北部，距离东京都心30公里，作为东京卫星城市，其城市定位于区域商业中心与都心宜居城市。柏之叶智慧城市作为柏市生态都市的先导片区，是由三井不动产集团开发，将实现安全、安心及可持续的城市建设为目标，为之赋予“智慧城市”、“健康长寿”、“新产业”这样三个绿色宜居理念。

在这座智慧城市的销售中心，三井不动产代表首先向我们讲述了“经营地产”的管理模式，首先在城市最初的建造阶段，三井不动产就会为未来建成的这座城市设定一个非常清晰的定位，和与之相结合的销售理念。接下来，最先建设的是城市各项配套基础设施，例如学校、交通设施、医疗、公园、购物中心等等，并非去追求短暂的售房回报。那么在这个“窝”的方方面面都齐备周全以后，自然而然的吸引“凤凰”迁来这里居住。

很显然，日本的房地产运营已经发展得非常成熟，房价非常稳定，日本民众的购房行为也是非常成熟、理性的，他们选择住房，关注的是居住周边的生活环境以及居住长期的生活体验。这就是三井不动产向我们展示的“经营地产”模式和随之而来的良性发展的房地产市场。

柏之叶的“健康长寿”理念体现在这座城市的能源管理与环境规划中。在柏之叶区域，全地区的能源信息集中起来进行统一管理，使之“可视化”，同时高效率地运用及控制太阳能发电设备和蓄电池等，把简单的节约能源发展成为能源创造与能源储备。

在销售中心展示的城市模型中，可以看到密密麻麻分散于城市中的太阳能板与蓄电池。柏之叶大量采用太阳能发电、植物有机发电来创造能源，之后利用蓄电池将这些能源储存起来。整个区域完善的能源管理，是通过监视及控制地区能源的地区能源管理系统和定置式蓄电池，以及在建筑之间进行电力调度的系统等分散电源相关设备构成。在地震等自然灾害突发时，柏之叶居民的正常生活完全不会受到影响，因为这里60%的电力都是可以自给自供的。

除此之外，在柏之叶这座城市中，我们见到了许多先进的绿色设施、设备。在城市中有向公众出租的电力车，这种车完全通过电力来驱动，有人使用时它便是绿色环保的代步工具，而闲置不用的时候，车本身便成为了一个巨大的电池，任何电子设备都可以直接连接在车上面进行充电，非常的方便。而在柏之叶城市的公共空间，全部采用了人体感应照明系统，最大限度的降低了能源的浪费。

结合东京大学柏市校区及千叶大学柏市校区的入驻，建设柏市campus city，发展学术研究、新能源开发、医药、高新产业孵化等生态型都市产业，并与三井地产联合开发，进行商业、居住上的配套，以建设国际化孵化中心、学术研究交流、创意中心为新的城市目标。在柏之叶食品及农业中心，结合了东京大学园区的生物研究中心设置，创新发展了日本特色农业旅游观光。在发展新产业和绿色生态农业的背景下，柏之叶面向城市居民提供了“家庭租地”服务，人们可以根据需要租下一两垄土地，用于家庭农作物种植或园艺栽培，让居民享受一种贴近大自然居住的田园生活。

图5  目前日本最大的商业设施啦啦宝都

下午的目的地是啦啦宝都LaLaport。啦啦宝都是美式的大型购物中心，拥有店铺约540家，店铺面积约11万5千平米，是目前日本最大的商业设施。在造船厂旧址的基础上，啦啦宝都的建筑设计中充分体现了旧时船坞的历史风范，外形采用了船的形状。在室外空间和广场地面的设计中，充分引进海洋元素，用蓝色的水域呼应海洋的感觉，把广场地面做成仿真的海浪形状。

啦啦宝都是一个广域型购物中心，除了500多家店铺外，还有文化设施、体育设施和各种便民设施。其中有旅馆、剧院、网球馆、小型高尔夫球场、巨大迷宫、露天剧院等辅助设施，还有一个可容纳8200辆汽车的停车场。啦啦宝都将购物、美食、教育、娱乐融为一体，完全满足了新生代家庭购物的需要。

在广场上，我们看到了保洁人员在使用专门的清洁车辆进行打扫，在国内的购物中心我们也见过这种设备，但将其用于户外区域的还是第一次见到，因此也可以想象，在保洁设备的打扫维护下，这片广场一定是非常干净的。

进入购物中心后，展现在眼前的是充满欢声笑语的主街道，非常的繁华，室内购物广场中从天窗透进的阳光照射着树木，洋溢着林荫大道般的户外感觉。时不时的会听到愉快的欢呼声从广场传来，滑稽的表演、卡通人物演出、盛大的活动，让广场成为人们欢聚、交流的休闲场所。整座购物中心俨然一座巨大的购物公园。

除了宜人的环境氛围外，啦啦宝都的室内动线设计得非常到位。所谓动线，指的是人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。优良的动线设计在商业设施空间中极为重要，如何让进到购物中心的人，在移动时感到舒服，没有障碍物，不易迷路，是一门很大的学问，如果没有善加规划，会造成拥挤等不良的状况。动线的设计上，有时侧重便利快捷，方便到达，有时则更特别加强迂回，以便消费者能多看到各个销售点。因此，每个空间中的动线都是以人方便移动，同时兼顾商业目标。

啦啦宝都的室内购物空间中，架设了一条条的空中走廊，这便是所谓的动线设计，四通八达，因而可以让顾客非常方便的到达想要去的地方。这样的规划设计，对客流引导起到了至关重要的作用，所有设施、商品的陈设都是层叠、起伏的，摆放得错落有致，顾客置身于商场的任何位置都可以一览无余，非常的清晰。

在这里，购物区域按照不同的商品类型以及消费人群的差异，自然而然的分成了区域，例如家电、食品、少女馆、男装体验馆、儿童乐园等等。不同的区域，应用了不同的色调，但整体给人的感觉都是非常柔和的颜色，不刺眼。在儿童区域，我们观察到这里的地面全部铺设了地毯，为的是避免高跟鞋走动时的噪音，小孩子在这里可以尽情的玩闹，家长也不用担心孩子因跌倒而碰伤。这样的设置在国内是不曾见过的。很显然这种人性化的设计成本高昂，但三井方面表示，这是一种管理品质的展现，也是文化的体现，这些是应该花费的，不能用成本考虑。

啦啦宝都为顾客提供了免费的图书室，客人们在购物之余，可以来这里小坐、阅读，这样的阅览室是不限时的。整个购物中心中，所有区域都设置了非常清晰的各类标识，让顾客能够轻而易举的找到洗手间、电梯、餐厅、搭乘地铁的方向等等。诸如无障碍设施、雨伞等公共设备也一应俱全。