第二天一早，我们便前往了当天行程的第一站——日本桥三井Tower周边区域。首先我们来到三井不动产总部办公地，三井本馆。在三井本馆外面，三井集团的小林科长对照建筑信息板为我们概括介绍了三井Tower及周边区域内的楼宇设施陈列、布局，之后我们在周边区域参观时才了解到，原来这里的每一栋建筑，都会设置一个这样的指示牌，以图例形式为访客展示各建筑的区位分布，并且针对每一座建筑的主要职能进行了简要描述。有这样清晰易懂的引导，即使第一次到访的客人也能够迅速找到想要去的地方。

在走进三井集团大楼的时候，门口的保安人员给我留下的深刻的印象。他在值守中，双手背后，双脚开立与肩同宽，显得很威武，让看到的人自然的有了一种安全感。在日本，基本上楼宇的保安管理都是外委的，也就是一种社会化服务，三井集团同样采用这种管理模式。这里的保安人员专业性很强，并且在人员年龄上并没有限制，一些保安从外形看不是年轻力壮的小伙子，但站姿、仪容仪表，再到整个人的精气神，都由内而外的显示出高度专业的素质。

我特别注意到，在早晨我们进入霞之关大楼参观时，入口的保安人员是站在靠近大门口的位置，而到了中午，我们结束这里的参观离开时，保安人员则是站在靠近电梯的地方。这并不是一个偶然的举动，在早高峰期间，人群流量集中在大厦入口，这时候保安人员会在大门旁的迎宾位置值守。过了早高峰，保安人员就会移动站位到一层电梯口旁，以便随时为出入电梯的客人提供即时的协助。通过这样一个简单的站位移动，使得保安人员在自己所站范围内能够为经过的人提供更多有价值的服务，反映出的是日本在保安服务中非常人性化的理念。

同样令我印象深刻的是这里的前台管理，像保安、前台这些基础服务，看似很不起眼，但在这些普普通通的岗位中，都让我感受到了非常专业化的管理服务。在设施管理中，前台服务也是企业专业形象的直接展示，同时也是企业服务种类的体现，并非一个无足轻重的岗位。从人员选择上来看，这里的前台人员都是微笑友善，说话声音温和轻细的。我们发现，日本民众，特别是日本女性讲话的感觉都是很温柔、细声细语的，给人毕恭毕敬的感觉，这是大和民族的文化习惯。然而在前台服务上，它体现的就不仅仅是一个民族固有的气质了，专业化的前台服务就应该是这个样子。前台管理中的专业培训、职业的微笑、礼貌用语、良好的服务意识及态度。通过前台人员的专业服务，不仅令客人们感受到温馨与关怀，也自然而然的展示出企业的专业性与优秀的服务品质。

在乘坐电梯前往三井集团总部会议室的途中，电梯内的一个细节引起了我的关注。在电梯门内侧边缘上装置了一面小小的观察镜，如此一来，电梯中的人在关门前就可以通过这面铜镜看到外部的空间，如果刚要关门时发现外面有其他人过来搭电梯，里面的人就可以及时控制电梯开闭，稍微等待一下外面的乘客。这样一个细节的设计，恰恰是非常人性化的考虑，而目前为止，我还没有在国内建筑中的电梯上看过这样的巧思。另外，在电梯内，也设置了指向性标识，乘客在乘坐电梯时，可以参照这些引导标识清楚地了解整座大厦内一些公共设施的所在楼层，例如：ATM机、公用电话间、自动售卖机等等。通过这些贴心的设置，为业主提供更加便捷的管理服务。在国内，有一些高端购物中心的电梯间里也有类似的设置，但在写字楼或其他功能性质的建筑中，并没有做相应的设置，而实际上，这个是很有帮助的，并不局限在购物中心里。

图1 三井不动产集团总部值守的保安人员

图3 清晰的指向标识

图2 电梯门内侧边缘上的观察镜

在这里，电梯展示给我们的另一个信息是，他们的建筑设施成品保护工作做得非常到位。对于闲置的设备、设施，他们会采取保护措施，例如在电梯中，使用一种软包材料将表面覆盖住，当电梯临时启用时，可以直接摘下来，非常方便，并且能够反复使用。相比之下，在我们国内，我看到的大多数电梯都是在外面加一层木板，稍微好一些的会用有机玻璃代替木板，像日本这里使用软包材料的，还未在国内见到过。

仅仅是在三井本馆建筑内外的简短参观，我就看到了日本国内设施管理的高度专业化，体现在人们日常的生活中，就在身边随处可见的地方，即便大部分都是很细微的措施和环节，也正是这样精细化的管理、人性化的服务理念，使得“专业”无处不在。

之后，三井不动产的大林社长和小林科长与我们一行人进行了亲切会见。在多功能会议室里，小林科长通过PPT为远道而来的我们展示了三井集团开发的东京中城、霞关大厦、日本桥三井Tower等项目概况，在小林科长详细的介绍中，我们看到了日本三井集团在设施管理、地产经营、环境规划等专业领域的先进运作模式和管理理念。而其中的霞关大厦和东京中城就是下午我们即将去参观的地方。

在三井集团的霞关大厦介绍PPT中我们了解到，霞关大厦是1968年落成的日本第一座摩天大楼。霞关大厦坐落于日本东京都千代田区的霞关町，附近区域是日本的行政中枢，日本中央政府多个部门与机关的办公地皆分布于此。霞关办公楼于1971年建成投入使用，至今已有42年，可以说历史很悠久。

每隔十年，三井集团会对霞关大厦进行一次大修，PPT中展示了这座摩天大厦从1968年落成之初起，每十年大修后的外观变化。在每一次的改造维修过程中，三井集团都会在建筑中置入最新的抗震技术，同时在大厦内的各个楼层分布装置着许许多多的传感器，实时监测大厦在地震时的状态，从而对新添加的抗震技术、设备进行观测。让我们感到惊奇和震撼的是，从1968年至今，三井集团将每一次大修的所有数据、图像、影音等资料都完整保存，以便日后进行对比和专业分析，三井集团系统化的管理与专业化运作可见一斑。

当天下午，我们边来到这座历史悠久的摩天大厦实地参观感受了一番。从大楼外面走入霞之关，最直观的感受是“一切如新”，大厦内外保护的都非常好。不仅仅是霞之关这一座建筑，在日本沿街可见的这些形形色色的建筑物，给人的感觉都是崭新的，可见他们在建筑设施维保方面下的大工夫。在上午三井集团的介绍中我们了解到，在日本，楼宇的专项维修资金是非常有保障的，维修资金的渠道也很稳定，一个是建筑折旧费，例如三井集团本身具备地产开发的背景，在三井集团所开发的地产卖出后的折旧费，会提出一部分用于日后楼宇的大修。另外日本政府设有专款用于建筑修缮，同时一些企业会为楼宇大修出资。因此他们基本上能够保障建筑设施大中修维修资金的供给，定期对楼宇进行修缮维护。

日本对于建筑设施维修保养的重视，提高了这里建筑使用寿命和使用质量，同时，数十年如一日外观如新的建筑、楼宇，为整座城市都带去一种崭新、年轻的气质，营造出美好的城市环境。

 图4 消防水管道集中设置于大厦边缘

图5 放置于大厦内的综合防灾演习公告牌

在霞关大厦浏览的过程中，我留意了一下他们的消防设施。日本的城市公共消防基础建设很完善，在建筑外，会设置消防水管道集中区域，用以供给整座大厦甚至周边区域内几栋楼宇的消防用水。这些并排直立在大厦边缘的不锈钢管道，在发生火灾时，可以直接装上消防水袋，即时便可以出水实施灭火，相当于一个出水口。

此外，在霞关大厦内放置的消防设备上，我们发现了另一个细节设置。众所周知，日本处于版块交接处的地震带，因而频发地震，平均每天都会有30次地震发生。出于防震的考虑，日本的建筑中，都会对消防设备进行固定，在消防灭火器下面安置底座将其固定在地面上，这样一来，消防灭火器就不会因晃动而跌倒。每一种消防设备上都附有详细的使用说明及图形示范，确保火灾发生时，民众能够正确使用灭火器材进行应急扑救。像这样非常小的事情，是设施管理服务方完全可以想到并解决的，也许一张小小的消火栓和灭火器使用说明，就可以为赶往火场的消防人员多争取一些时间。

在日本，无论哪一种业态的建筑群，设施管理服务方都会定期开展消防安全演习，值得注意的是，在每一次演习开展前，他们会在楼宇显眼位置放置公告牌，将演习的内容、目的、具体的流程向业主们公示，让业主提前知晓。这样一种温馨提示，一方面让业主有所准备，对于演习当天有可能对业主正常工作、生活带来的影响，业主们会予以理解和相应的配合。另一方面，业主通过公告，了解到自己所居住、办公的大厦，会经常开展必要的安全演练，会有一种安心的感觉，对于楼宇的管理产生信任与认可。这就是一种专业化管理与服务品质的体现，这样一个公告牌，能够提高企业在业主心中的感知、专业形象，得到业主的信赖，这些细节产生的增值效应，都是我们可以借鉴的。

结束霞关大厦的参观，一行人跟随三井集团代表前往东京中城参观。东京中城（东京ミッドタウン，TokyoMidtown）是位于日本东京都港区的多用途都市开发计划区，区域内设有饭店、住宅、办公室、商业与文化空间、医院、公园等多种设施，是近几年日本各大都市开发计划中规模最大的，它的开发商就是三井集团。东京中城的地标建筑是“中城大厦”（Midtown Tower），一座地下5层、地上54层的摩天大楼，高度为248米，是东京都内最高的建筑物。

最初这片区域是美军基地，之后变成了日本的防卫厅，而后三井集团出资将这块区域买了下来，重新进行全面的规划，最终改造成为今天我们看到的这个集购物、办公、娱乐为一体的综合建筑群，主要组成部分包括：PLAZA(广场)、GALLERIA(拱廊街)、 GARDEN(庭园)、中城庭园及桧町公园。现如今，东京中城的巨大魅力，在于拥有丰富的树木花草，人们置身其中仿佛远离了城市的喧嚣。在与桧町公园相连的中城庭园里，有草坪广场，还种有银杏树、樱花树、樟树等众多的树木，创造出令人心旷神怡的空间，人们能够欣赏到四季不同的表情和日本独有的自然美。而这些很大程度上源自于三井集团的“绿色”规划与改造。

在三井集团的改造建设中，始终重视环境的保护和进一步优化，通过合理的前期规划设计，实现区域内生态和谐、可持续发展。在保留原有植被覆盖基础上，三井集团还新增种植了一百多棵树，并且将树木尽量放置在靠近水源的地方，从而为植物日后的生长创造良好的条件，甚至应用了许多栽种、养护技术，使树木更容易存活。经过一番彻底的改造重建，东京中城区域内绿化面积增加到了原来的2.7倍。

除此之外，东京中城区域内，大量应用了生态节能的技术，包括雨水收集系统，配合一套先进的雨水净化系统，将雨水收集起来加以循环利用，很大程度上节约了能耗，每年，仅水资源使用这一项就节约了25%。区域中的变电站统一采用双路供电设计，保证供电正常。在建筑楼顶上也设置了专业的绿化措施，这样做既能够降低整个建筑楼体的温度，也改善了周边环境的整体温度，同时有效的减少了反射和粉尘。从三井集团进行的环境温度测算中可以明显看到，东京中城的整体温度要比周边区域的环境温度低很多。在建筑外部，规模化装置了遮阳板，晴天光照强烈的时候，通过遮阳板使楼宇室内的温度降低，减少空调的使用强度。另外，东京中城区域内，还利用地热能源进行供暖，也就是地源热泵系统的应用，夏天制冷，冬天供暖，在此基础上，配备了一些燃气设备，如果地源供暖无法完全满足，便可以及时启用这些燃气设备进行支援补足。随处可见的太阳能板很好的收集光照，将光能转化为电力能源。从东京中城的能源规划管理中我们也看到了日本在节能领域的先进理念和优秀实践。

这些无处不在的节能设计，不单体现在户外空间中，在楼宇内部，同样随处可见节能、环保的巧妙设计。最突出的一点就是这些建筑当中灯光的使用，既强调采光，又利用光源烘托出一种空间感。在这座大厦入口的走廊采用了框架玻璃幕式的设计，非常别致而通透。而走进建筑内以后，我们可以看到，所有建筑的室内空间，主要光源都来自于侧光，通过软包材料、折射反射、吊顶、幕围等方式将照明设备藏起来，为楼宇整体的内部环境营造出温暖、柔和的光源色调，完全不会感到刺眼，能够给人温馨的感觉，同时和装饰色调完美的融为一体，形成和谐的室内环境。这样做也可以最大限度的降低室内环境中的光污染。

图7 走廊采用了框架玻璃幕式的设计

图8 室内空间主要光源全部来自于侧光

图9 建筑之间并无遮挡，保证了良好的视野与光照

图10 洗手台旁设有置物台

另一个突出感受是这里的人性化设计。在东京中城的一家购物中心游览的过程中，我们发现这里的洗手间与国内有很大差异，你能想象吗？在男洗手间中，有专门为照顾婴儿设计的公共设施，放置婴儿的架子，还有专门提供婴儿更换尿布的设备，这样的设计正是考虑到一些年轻爸爸也是有可能承担照顾婴儿的工作，如此细致的为业主着想，在日本的东京中城的公共洗手间内，完全得以体现。这里还为客人准备非常人性化的置物台，顾客可以将随身物品随手放置在触手可及的地方，十分方便。此外，这里为残疾人士设置了专用的洗手间，在洗手间外面，设有等候休息室，客流量大的时候，洗手间容易出现“供不应求”的情况，等候的客人就可以在这里边休息边等待，缓解客人的烦躁心情。和这里提到的“特色”洗手间一样，公用伞套架、清晰的指向标识，等等这些非常人性化的细节，并非只在东京中城才有，实际上，这是日本公共设施的标准配备。

东京中城中的每一座建筑，都有着明确的定位，并且在建筑中融入了东京中城的整体设计与环境理念，让整个区域在建成后，形成和谐的整体氛围感，而并非各自分裂独立的存在。站在这个角度，我们能够一眼望到建筑外面，直到很远的远方，视野非常的好。众所周知，日本是一个岛屿国家，可谓寸土寸金，空间并不富足，但日本在建筑空间的规划布局上，都基于整体环境管理的优化，并没有尽可能的紧凑，每一座建筑都是可以一眼望出去，没有相互重叠遮挡，保证了良好的视野与光照。

结束东京中城的参观后，一行人聊有兴致地穿行在东京的街头巷陌间，随意地说着笑着。在临近酒店的路上，我们经过了一处正在建设中的施工大楼，可以说作为行人，我们从旁边经过，并不会因为旁边有这样一个正在施工的建筑而受到任何困扰、或不方便，可见日本这个国家，他们的建筑施工保护措施，包括隔离、降噪、粉尘处理、安全保护等等做的都非常到位，在这样一个工地周边，下面做了非常完善的防护设置，人行横道从下面穿过，却看不到任何渣土和粉尘。

图11 施工建筑外做了完善的保护措施