三井不动产集团成立于1941年，其标志性开发理念——和谐共存，既包括项目与周边自然环境的“共生”，也包括建筑本身与客户需求的“共生”。这样的案子就发生在我们参观第一天遇到的孙成顺身上，我们叫他老孙。老孙是一个在日本开京菜馆的北京人，与三井不动产因共生而合作。三井能与老孙这样一个个体经营者合作，其理念就是基于共生。

从第一天他们总部的介绍中我们了解到，三井不动产集团每开发一个项目，无论是酒店、购物中心、城市综合体还是住宅项目，首要考虑的就是今后使用者的感受，以令其感到最舒适和安全作为设计的宗旨。而要使这样的开发理念落地，就需要其在项目开发的前期规划阶段就主动参与，并且对于未来的合作伙伴，从设计到后期运营管理，都有足够的控制或影响力，也许这次日本交流也是他们把均豪当做未来合作伙伴的一次前期沟通。

三井不动产负责开发的东京中城（Mid-Town），规模庞大，结构复杂，三井不动产公司的总体设想是，通过项目传播日本式价值（JapanValue），并且，将其塑造成“各种人才进行交流的城市（Diversity）”和“环保型城市（OntheGreen）”。该项目由美国的SOM公司担任总体规划设计，日本众多知名的设计师及建筑事务所都参与其中。规划过程中，三井不动产派出了专门的团队与这些设计单位进行反复地沟通与激烈讨论，以保证他们更好地理解其设计理念。而在环保节能方面的很多设计细节，都是三井不动产自己的运营团队根据以往的经验进行的整体规划。当然，如果没有合作方积极的参与，东京中城也许不会是目前呈现出来的形态。

另外，使我们特别感动的另一个项目就是他们在东京近郊的项目——柏之叶，建造一座城的案例。从这里我们能看见日本开发商做的项目精细化程度之高，也许是我们中国开发商需要学习的。像在千叶的这个项目，他们的介绍中提到，他们可以用20年的时间去开发，先进行周边配套设施的改造，比如建造电影院、儿童乐园等，周边的居民对环境满意了才同意迁出去。这种先建商业后住宅开发的模式，也许是我们在中国是不可想象的。

在交流中我们了解到，三井不动产整个集团共有一百多家子公司，但目前只拥有一家建筑公司，专门做别墅。如今开发项目，三井不动产通常都是把工程施工交给其他建筑公司。之所以这样做，主要是因为目前在日本，拥有高质量施工技术的公司非常多，集团可以根据自己运作项目的不同特点，将施工的任务交给不同的建筑公司，以保证施工更好地完成项目的设计要求。

三井不动产旗下众多的公司之中，专业的运营管理公司占据了相当的比例，这次我们接触到的运营公司有住宅、商业、酒店、服务式公寓、城市综合体等方面，他们都是相对的运营独立。这些公司很多都是三井不动产100%持股的全资子公司，这就保证了其开发的每一个项目都由自己专门的公司负责运营管理，项目在运营过程中出现问题，都由相关的负责公司直接进行处理。坦白说他们的品质管理，主要体现在物业投入使用后，站在使用者的角度，随时发现他们新的需求以及物业本身的不足，不断为项目创造出新的价值。他们不是在口头而是把这一理念付诸行动。这是我们看见最惊讶的地方。

“经年优化”的理念在我们第一次和三井不动产交流时就有所耳闻，我们原先觉得这也许是营销手段。最后发现这是三井不动产优于日本其他开发商的重要特征，项目建造完成投入运营之后，通过后续工作的持续跟进，不断提升整个项目的价值。由于后续工作所花费的资金相当高昂，这种经营优化的策略并非所有规模的开发商都能够实现，这种长期投资和运营的思路也在持续经营的过程中提升了三井不动产的品牌价值。这次参观完他们的霞之关办公楼，我们就开始理解这是一个什么样的玩意。一座四十多年的办公楼，经过三次升级改造。可是建筑和结构（包括外立面）也没有改变。要是你在现场从里到外看过一遍，也许真是没法相信这是一座四十多年的旧大厦。我们一行三人觉得要是在中国，这也许已经要重建了。

三井不动产开发房地产已经有70年的历史了，也有一些之前开发的项目，其抗震水平渐渐落后于现在的标准。三井不动产每年都会对旗下的所有建筑物进行一次耐震检测，对于已经不达标的建筑，会根据不同情况将有些建筑拆除重建，另一些则通过加固等措施提升其抗震指数。

三井不动产在其后的四十年中对其进行过重装工程，耗费的资金是当时建造这座大厦时的成倍以上。而这部分的费用支出，本身就在其当初承建这座大厦的总预算之内。三井不动产作为开发商，不是说建造完一个项目工作就结束了，而是随着时代的发展，对其不断更新和改良，使其一直保持在最前沿的地方，这是我们最感动的。

在中国有很多开发商都是在用做制造业的理念做房地产，盖房子。因此开发利润是暴利，他们觉得是正常。能像日本开发商一样，有这种开发理念并付诸行动的，也许我们只能拭目以待。