【2015中国品质园区发展论坛系列报道二】

7月8日，在北京汉华国际饭店举行由均豪企业和搜狐焦点产业新区 、悉地国际联合举办的，“标准·蜕变”2015中国品质园区发展论坛暨中国品质园区评测研究报告发布会。

论坛的最后有题为“圆桌对话：标准·蜕变 论剑品质园区的2015”的座谈问答，均豪企业董事长于庆新参与座谈会，并针对主持人和现场听众提出的关于产业园区设施服务、中国品质园区评测标准、产业园区前期介入的重要性等问题进行作答。以下是发言实录：

论剑对话核心：园区设施管理与物业管理的区别  空间管理  园区产业聚合和竞争力 软件服务  硬件服务

主持人：第二个问题其实我想提问的是均豪物业的于总，均豪物业作为国内知名的物业机构以及园区服务供应商，是如何通过服务提升园区品质以传递相关价值的？

于庆新：因为今天讨论的一个话题是关于品质园区，或者说刚才庄总也在谈到，我们一般习惯性把园区分为硬件、软件，但是毫无疑问必须要回答这个问题，园区是干吗的，就是说你硬件为谁服务？你的软件为谁服务？其实我们应该讲，在我们这个专业里我们是做运营管理的，我们把软件服务称为设施服务，而不称为物业服务一个主要原因，物业服务是服务于建筑物的，狭隘理解是住宅，园区更多的是社区服务，是空间服务。为什么有这么大的差异？硬件和软件的结合，最终的结果支撑产业的成长，就是在园区中如何加速产业积聚，形成园区竞争力。具体到一个企业，如何助力企业成长。第三个，具体到某一个空间，你如何支持到这个空间里的业务最大化、最优化，所以在设施管理中我们有一个很重要的服务单元，叫空间管理，这是任何一个其他物业类型没有的，比如住宅中的PM，商用资产中的AM，都不涉及到这样的业务单元模块，叫做空间管理。举这些个例子说的结果是什么？就是在软件服务方面，在国外是把它集成化的一个称谓，就是设施管理，最终支持的是空间内的高品质，最终的结果支持到的是园区产业的成长。

由此也可以看出，其实一个园区当硬件给大家一个眼前一亮的时候，其实当你进入之后，你的企业入住之后，你能不能体会到或者体验到园区中能够对你的支持的这种推力，我想这个才是一个园区的魅力所在，也是我们这个行当所从事这个运营服务这个行当自豪和出成绩的地方。

论剑对话核心：民营园区  政府主导型园区  产业园区发展前景

《中国房地产报》记者：我是中国房地产报的记者，我有一个问题想问一下于总，民营科技园区与政府主导型的园区相比较，除了政策因素之外，在初期的规划设计以及后期的建设、运营、招商等方面有一些相对成熟的经验，在当下经济发展步入一个转型期，现在看来怎么看待民营科技园区的发展前景？

于庆新：你刚才谈到的是政府主导开发的园区和企业或者民营企业主导开发的园区这两者之间有什么异同。政府在推动这样的园区中应该说考虑的长远性会好一些，为什么呢？毕竟政府不是以盈利为目的，在推动过程中其实更愿意，比如在园区的一些配套，以及长期持有方面，以及公共服务方面下的工夫是比较大的，当然这也是政府的责任所在，与其说他主动做，或者说这是他的责任所在，所以这个意义上，在政府推动这方面应该效果还是不错的。

民营企业进入产业园实际也不过是近些年的事情，尽管近些年有，但是近期主要是因为房地产转型，而且这个弯转得比较突然，民营企业发展科技园的时候，产品本身这方面水平应该说是比较高的，那就是说更愿意把产品跟客户结合起来，这点的优势还是蛮强的，但是最不好的地方可能就是急功近利多一些，以销售为主，这也是我们觉得对产业是最不利的、最不健康的，所以应该是各有优势。

论剑对话核心：专业型产业园区  产业园区定位  专业产业地产开发

你说最好的结果是什么样，或者对未来怎么期望，坦率讲，我因为有蛮多机会看国内园区和国外园区，国外大多的还是民营企业园区做的比较多，当然这种园区我们也并不太看它一定是国营还是民营，而是在园区发展过程中，结合园区本身的产业定位或者产业成长的机理去考虑它，比如产学研，或者一些产业要素的结合，这方面我觉得更重要。

所以这个问题可能我会含糊你的话题，不是民营跟国营之争，而是专业园区开发商和非专业园区开发商之争，这点可能在未来是一个大的趋势，就是走向专业产业地产开发或者园区开发。

论剑对话核心：中国品质园区评测体系  园区早期介入  

《现代物业》杂志编辑：我的问题是提给均豪物业的于总，今天我们的主题就是“标准·蜕变”，包括我们搜狐焦点和均豪物业、悉地国际来进行中国品质园区评测研究报告体系的发布，实际上是对于我们园区服务的标准化也是一个很大的推动作用。大家都知道，标准化不仅被制造业广泛的应用，目前同时也进入到了服务业，但是目前服务业最大的一个问题，就是没有可执行的标准，降低成本和提高服务效率是标准化能带来最为直观的一个效果，我想请问一下，我们这次推出的中国品质园区的评测体系，是作为一项商业的项目来开展呢，还是作为一个行业的标准来跟大家进行分享？

另外还有一个问题，刚才您提到了园区的设施服务，这不是我们传统物业服务的概念。我们作为设施服务商，是不是有可能也像物业服务一样可以进行早期的介入，就是在园区前期的建设和开发的阶段就进行提前的介入，对后期园区设施服务动线的规划、公共设施的一些设计规划提前进行介入，还给予后期物业的极致化，还有使它的成本合理化，还有设施的便利化，能够提早的给出很多的建议和意见，便于我们后期园区的运营管理能够达到它最大的效益呢？

品质园区评测体系的标准是整合构建不是全新编制

于庆新：你提了三个问题，第一个，你谈的是标准本身。事实上在中国也好，在全球也好，标准其实是相对比较完备的，但是它是散落在各种专业上，这次实际是以科技园区这样一个不动产的产品把这些标准集合起来，其实每个标准都不是生搬硬套的，而是集合起来，实际是把它提升重新的建构的这么一个过程，而不是一个编造的过程、编制的过程，这个首先我想说到标准本身。

产业园区运营核心对象是企业、空间和人

第二个来讲，这个标准干嘛用。事实上中国由于改革开放30年所释放的改革红利，整个中国经济腾飞，这种腾飞更多的体现在企业本身的水准上，企业水平已经很高了，比如我们在我没记错的话大概2009年、2010年这个时候，中国在评价世界一流园区的时候给出了一定的数字，这些数字和全球的硅谷，包括采集的日本，包括韩国大丘，一共采集了大概10个样板，拿出了一些基于企业或者入园企业给出的标准，我们会发现中国当时评价的6个园区已经达到了世界一流的水平，这些园区的水平包括比如专利、人才或者诸如此类这样的数字。事实上我们会发现，当我们企业很优秀，但是我们的园区不管是开发建设还是运营水平其实和我们的企业相比都还是有点距离的，原因不多说，刚才他们也谈到了，比如我们大量是政府来开发，对产品本身就关注的不是好用、不是更多的考虑跟企业需求，而是请了大牌设计师或者好看，是不足够的。服务方面也是这样的，很少有先置性的，通常搞物业吧，其实我们还是那句话，园区服务不是物业管理，园区不是干这个的，不是服务于房子本身，他是服务于产业，或者服务于产业中的人，或者服务于产业中最重要的空间，这样的一些内容。所以这是我们在去看这个问题，应该说这个标准其实我觉得它的社会意义或者整个推动中国科技园区的整体水平是入园的企业和园区本身都能达到世界一流的水平，这个意义是非常大的。

专业化产业园区运营服务必须存在于园区运营的的全生命周期之中

你谈到的第三个问题，是不是园区服务应该往前置，甚至前置到开发建设阶段，甚至前置到规划阶段，毫无疑问，这是必须的，而不是可选的。为什么？入园企业是两种，第一种企业国外企业、国内企业做产业转移的时候从一个地方到另外一个地方，这会儿他需要大量的熟悉本地的条件，刚才龚总在谈，怎么落地，跟政府的连接，跟当地或者本国的一些标准的衔接，它需要前期介入，这是一种情况。第二种，我们大量投资产业地产的以前并没有做产业地产，甚至可能是单纯的投资人，他们对某一个产业其实并不了解，地产住宅是很成熟的，但是我们说一些具体的，研发中心怎么设计，工业厂房，化工园区的工业厂房怎么设计，危险品怎么处理，这都需要大量的专业，而这个专业不是国家的规范，而是怎么样基于客户使用者的感受和使用者的要求来去设计，当然都要在前期。如果在这一关做不到专业的话，园区后边不可想象是什么结果，我估计可能像刚才那个园区一样很快炸掉了。所以我们谈到作为运营管理公司是必须介入到前期的，是因为刚才我说这两个特点，这是我们谈到的一个，当然我没有从其他角度再去说。

事实上还有一个很重要的原因，就是当运营管理公司它能够介入前期，特别是工程开发建设过程，它对工期、质量、造价的控制，实际对于实体经济或者制造业企业这个意义是尤为重要的，这个大家其实不用动脑子就可以想象，一个工厂如果延期交付三个月，你所有的订单怎么处理。如果是质量出了问题，你对整个物流园区，你对物流仓储的产品会造成什么样的伤害，这个我们说白了建了大量的园区在这方面，就是由于不专业或者不懂得未来如何应用才出现这个问题。所以从这个意义上，刚才我说到的设施管理会跟物业管理一样，都会进入到前期，但是它所承担的责任，或者说它所能贡献的专业价值，应该说更高。