从业者说 实习记者│李曼

【编者按】新冠肺炎疫情持续导致的消费线上化，加速了市场对物流仓储的需求。其中，冷库、高标仓等需求增长格外强劲，物流地产也成最受青睐地产投资标的之一。均豪不动产作为一家服务领域涉及居用、商用、公用、园区不动产管理的不动产集成服务提供商，致力于为客户提供集成解决方案，进一步优化服务质量，实现降本增效的目的。

近年来，伴随着“互联网+”的不断深入以及新冠肺炎疫情的持续影响，网上消费、电子商务市场为物流行业发展提供了强大的动力支持，对我国物流仓储业的发展起到了至关重要的作用，也助推着物流地产格局发生着新的变化。

消费升级 物流地产持续扩张

自改革开放以来，我国经济保持高速增长的态势，居民的消费水平和消费能力也得到相应提升。在我国经济规模和经济总量不断扩大及“互联网+”不断深入的背景下，人们的消费形式也在发生着诸多变化，最典型的是网购、直播带货、电商等基于互联网科技而形成的新消费形式应运而生。

“消费升级和消费模式的变化，带动着以网购或者网销方式的物流仓储业蓬勃发展，这是一个必然趋势。特别当‘80后’‘90后’‘00后’已经成为现代互联网生活的消费主体时，会带来更为迅猛的消费需求。”均豪不动产管理( 集团) 股份有限公司（以下简称“均豪不动产”）全国业务总监杨鑫认为，消费升级必然带来物流配送，物流配送又会带来物流运输。正所谓“储、运不分家”，当消费密集度越高（包括时间频度和地域密度），必然带来运输和配送体系的发展，而与之要求配套的物流地产，作为重要的物流基础配套设施，在整个物流供应链体系中承担着重要使命。

此外，随着新冠肺炎疫情防控的常态化，生鲜配送、冷链等冷链物流需求已经成为消费者的日常所需。加之《“十四五”冷链物流发展规划》对冷链物流所涉及的各个环节都提出了新的要求，也对物流仓库与物流园区提出了更高要求，进而引发了物流和物流地产的持续扩张。

“面对物流与物流地产的持续扩张，均豪不动产也从两方面做出了相应的布局。”杨鑫告诉记者，一是基于消费群体密集区，均豪不动产承接相应的物流园区。通过缩短物理距离，即缩短客户到达消费者之间的距离，提高配送效率，这也就意味着降低了客户的仓储成本或者储运成本。二是优化物流仓储运营，提升运营效率效能。据了解，均豪不动产针对园区运营从信息化、标准化、绿色化3个方面进行优化。首先是采用数字信息化对管理技术进行升级，改善整个服务的流程，通过缩短流程，进而合理优化人工成本；其次是积极推动企业内部的管理变革，使整个物流园区的成本得到大幅度降低；最后是从园区前期的项目施工、设计、交付到后期的运营，全流程帮助客户运作，大大提升了园区运营的效率效能。

截至目前，均豪不动产已经完成了全国70个物流重点城市、物流园区运营布局，成为中国分布覆盖范围较为广泛、节点城市覆盖全面的物流仓储专业服务商之一。

坚持做一件事：不动产运营

“作为一家物流仓储专业服务商，均豪不动产能够在全国快速布局物流园区，主要得益于在物流园区领域12年的深耕，目前已经凝聚了独特的核心竞争力——持续为客户提供集成解决方案。”据杨鑫介绍，12年来，均豪不动产坚持在运营实践中以为客户创造更高价值为核心目标，不断地与客户沟通磨合，持续提升和优化产品服务，为客户提供全链条的服务流程。

在布局物流园区初期，均豪不动产率先完成标准化运营。通过整合行业不同客户的运营服务标准，逐步形成均豪物流园标准化运营（SOP），同时为适用高标仓的服务标准，确保不同客户、不同企业、不同地区在任何时间上获得的服务标准的一致，使租户能够快速适应园区，更好更快地投入到自身核心业务中。

在标准化运营的基础上，均豪不动产持续完善业务全服务链条，即通过多年的积累以及SOP的实践应用，均豪不动产将运营业务前置，其中在涉及设计、施工、建设、承接查验等环节上，以便为业主方便有效地节约成本，提升园区的使用率。同时在园区运营当中，均豪不动产以为租户提供非核心业务或核心业务的非核心环节来帮助租户有效地降低运营成本，提升运营效率等问题，从而提升客户的核心业务的增长。

杨鑫进一步表示，在物流园区布局中期，信息化应用成为均豪不动产的必然选择。随着物联网的发展，均豪不动产的标准化园区也逐步朝着智慧园区迈进，相应的服务标准化SOP逐步通过智能化信息系统来实现，以最简便的手段实现更高效的服务标准，进而可以实现与无人仓、智慧仓储有效衔接、无缝对接。

此外，杨鑫还介绍道，在物流园区布局的后期，持续优化运营解决方案。均豪不动产在实现高标仓与无人仓、智慧仓储无缝衔接的基础上，客户定制仓也逐步形成规模。均豪不动产针对不同类型的定制仓，结合现场租户的核心业务，例如冷库、医药、进出口加工仓库等进行有针对性分析后输出解决方案。

“均豪作为一家独立第三方的不动产管理公司，一直坚持做一件事：不动产运营。”杨鑫进一步说，或许正是均豪不动产12年的坚持，坚持为客户针对性地提供集成解决方案，得到了市场的高度认可。2017年，均豪不动产获得由RICS英国皇家测量师协会颁发的年度设施管理团队冠军奖、年度工业物流产业团队优秀奖；曾与均豪不动产合作的下沙菜鸟物流园被阿里菜鸟评定为企业内部年度综合排名第一名；2021年，由均豪不动产管理的西安京东亚洲一号园区被京东物流评定为企业内部年度综合排名第一名……

对于所获得的成绩，均豪不动产并没有骄傲，反而更加着力提升自己，保证自身在物流地产领域能够长久地占据领先优势。

管理上下功夫 深耕物流地产

“当前，物流地产领域竞争压力之大，一般人难以想象，一不小心就会‘掉队’。”杨鑫表示，除了传统的物流地产商盘之外，阿里菜鸟、京东、苏宁等也纷纷进入物流地产领域，这都刺激着物流地产市场的发展与升级。均豪不动产为在激烈的市场中站稳脚跟，在自身企业基因方向上下了大功夫。

首先是完善管理基因，“凭专业立身”这是均豪不动产的重要根基。据杨鑫介绍，经过30年坚持深耕不动产管理行业，长久地不断试错、磨合，均豪不动产积淀了地产行业的管理精髓。目前与均豪不动产合作的物流园区已经涵盖高标仓、定制冷链仓、企业自建仓等，均豪不动产将不同细分领域的物流园区细化管理，以实现不动产更高的价值。

其次是提升经营基因。均豪不动产作为一家纯市场化的第三方运营公司，时刻站在客户立场上思考双赢的合作模型，为客户创造更多价值，为实现客户的战略目标。目前，均豪不动产已与国内6家一流和超一流的公司达成战略合作，通过集采的方式帮助客户解决信息化、智慧化园区等问题。

最后是优化集成基因。据了解，均豪集团拥有地域集成优势，在全国了设立9大区域，在20个省市200多个城市分布全业态项目管理，地域覆盖率及覆盖密度在业内遥遥领先；拥有业务集成优势，均豪不动产有不同的产品线为客户提供一站式的服务。从仓储物流到生产制造，在园区内既有能够针对不动产运营，也包括对园区内企业和人所对应的产业服务、企业服务等不同的产品包，基本全面覆盖客户在不动产里的生产生活所需；拥有资源集成优势，均豪不动产不遗余力地建设信息化数据库，形成了业内的专家资源库。

“当前，物流地产发展势头迅猛，但是市场是有规律的，我们预计不久后这个市场会变成‘红海’，不管是资本还是企业都会蜂拥而入。加之管理标准化、精细化、科技应用等带来行业质变的契机，会给物流业带来深刻的变革，使物流地产行业高质量成长。”杨鑫表示，基于30年运营管理中其他不动产细分市场已经发生过的情况，均豪不动产已经能够积极地应对市场变化规律。面对这种趋势，均豪不动产早已做好准备。

杨鑫还介绍说，在国际标准方面，均豪不动产将引入大量的国际标准，同时引入专家优化物流园区的管理；在物流园区方面，均豪不动产将从中引入信息化管理，乃至在无人值守仓储方面也做了积极的探索，积极地将科技导入仓储行业。此外，均豪不动产还通过与合作方建立战略协同关系，共同针对发展中遇到的问题，敏捷应变，共同提出解决方案，以助推各个物流企业快速成长，促进物流地产再登新台阶。