新华网专访：20年只做一件事
2016中国产业·园区大会11月9日-11月10日在上海启幕。本次大会由中国产业园区发展创新联盟及新华网主办，中国众创联盟、选址中国联合主办，决策者会议集团承办。大会上，众多产业园区大佬齐聚一堂，新华网记者独家专访了刚刚在本次大会上荣获2016“产业园区优秀运营企业”的均豪物业管理股份有限公司董事长于庆新，谈谈他的园区设施管理之道。
两次独辟蹊径 成就均豪领先地位
20世纪90年代初的北京，人们的脑海中还未形成“物业管理服务”这个概念。然而，市场还没有形成并不代表市场不会形成，于庆新是当时北京第一批从事物业管理的企业家。
为什么在市场还未形成的时候便盯住了物业管理这个行当？于庆新的回答很坦诚。
首先是历史原因，八十年代末、九十年代初中国兴起了一批创业潮。“其实（当时）很多行业都是从市场经济发育比较好的地方引到中国来的，98年我准备下海去创业，看到了西方国家的房地产业发育的还是比较好的。但我们作为民营创业者其实最大的难题是什么都没有，没有资本，做不了房地产，就选了它的下段，做物业管理最大的好处就是不需要太多的资本。”于庆新讲到。
从和于庆新的交流中可以发现，这一次的选择绝不单单是对房地产行业的看好，以及创业启动金的困难，而是开放性的眼光与坚定的性格使然。盯准世界领先的行业标杆并下大功夫、花大价钱去研究标杆，这种工作习惯为于庆新的每一次独辟蹊径埋下了伏笔。
当“物业管理”概念逐渐兴起，大家一门心思扎向住宅的时候，于庆新却将目光锁定到另一领域——工业园区与设施管理。
转折始于2005年，敏锐的市场嗅觉让于庆新开始未雨绸缪。随着城市高速增长，以增量市场为主的住宅城市化进程大概是20年。他判断，到2010年时，房地产项目的增量市场将让位于存量市场。那个时候，物业管理会发生什么变化？
于庆新表示，他一直在考虑这个问题，未来在哪里？“所以我花了很多的时间去西方去考察。看物业管理这一行业走到第二十年的时候，会发生什么样的变化？同时我也请专业机构做相关的咨询报告，就想看看西方国家服务业是怎么成长的，大致会经历几个阶段，这些成长轨迹会给我们带来什么样的借鉴。”
开放性的目光和坚持不懈的研究让于庆新发现了新的契机，“我们会发现住宅物业管理，属于物业管理一个早期形式，之后会诞生出新的管理模型，分别是资产管理和设施管理。”
从住宅物业到设施管理 专注技术立于不败之地
虽然住宅物业和设施管理同属于不动产管理的范畴，但事实上是完全不同的两种管理模型。首先，管理目标不同：住宅的物业管理以客户满意度和消费成本下降为主；设施管理的目标则是对于企业核心的业务支持，或者企业战略实现所起到的作用。“物业管理止步于门槛，门里面是你私有的地方。而设施管理是分成核心业务和非核心业务的，核心业务显而易见，是企业得以实现盈利的，具有核心竞争力的业务部分；除此之外的即可称为非核心业务，而这部分往往占据企业大量的运营成本，企业可以将非核心业务交给我们设施管理公司打理，而把核心业务保留下来集中精力轻装上阵，这是企业优化运营效率，提升市场竞争力的有效手段。”于庆新讲到。
目标不同，做起来的标准也大相径庭。住宅管理中，客户的东西坏了，物业公司及时来修，满意度就会很高。但在设施管理中，设备不允许出问题。“实际上这个道理很简单，不管你是制造汽车还是制造手机，当我们停止运营一个小时会影响多大的产量？”
除此之外，这二者在管理手段上区别也很大。住宅的物业管理相对简单，但在设施管理的过程中需要大量应用科技手段，通过软件去管理名下繁杂而不同类别的不动产。“所以在住宅中我们常常会称它为劳动密集型，而在工业园区的管理中，它叫技术密集型或知识密集型。”
以物流园区为例，均豪在介入设施管理时主要从三方面入手：在企业新建物流园时，均豪凭借物流园区设施管理全国领先的地位与多年的经验，给出专业的工程意见；园区建好之后，均豪会派出专业的验收人员，发现隐藏漏洞，进行“排雷”；园区正式运营后，进而要去运营管理整个物流园，如何做到低成本高效率的运营，这些都是均豪要不折不扣地做到的。
坚定不移地培养技术力量与专业人才
2004年，均豪作为一家物业公司便已拥有了自己的IT部门；2006年，均豪购买了IBM价值百万的最新软件，成为该软件在中国的第三家购买方。
不仅如此，均豪在后台建设上投资了上千万建立了大型集控中心，通过集控中心减少现场成本。“但是由于后台成本是被不同园区摊销的，每个园区的成本都在大幅度下降，我们在配电一项，大概节约的费用可以达到50%。” 对于IT部门的重视，以及IT软件在不动产管理中的应用，均豪已坚持了10年，还将继续走下去。
在科技引入的同时，于庆新也一直在做知识输入。“作为一家民营企业，我们很早就一直在不断的引进专业人才，特别是海外人才，我们企业老外当时还是蛮多的。”于庆新自豪道。
“把别人的钱放在自己的兜里，把自己的想法放在别人的脑子里，这都是最难的事情。”所以均豪一直在培养自己的人才团队。
均豪每年会招聘在校大学生一百多人，2014年初便开始实施的“新动力”计划已连续三年为企业输入了“新鲜血液”；另外也从专业领域聘请和培养一些人。均豪的专业人才很多培训期在一年左右，最终考试成绩要到90分才算及格。在培训过程中，均豪会提供岗位标准工资，但并不下发，若考试及格，工资会一次性下发， 考试不合格的只有一次补考机会，最终根据成绩来优胜劣汰。
打动世界500强企业与一流工业园区 均豪靠什么？
继2008年服务鸟巢体育场、水立方游泳馆后，微软、阿里巴巴、思科、普洛斯、宜家等众多跨国企业纷纷选择了均豪物业；；包括上海张江高科、普洛斯苏州物流园、武汉东湖、中关村等世界一流园区也选择了均豪物业的设施管理服务。
于庆新认为，打动世界五百强企业与一流的工业园区，凭的无非是“专业”二字。
他讲到：“在全球范围内的统计，一个企业名下的不动产大概占到38%，这个数字在整个企业总资产中的比值是非常高的，如何看护好企业38%的总资产，使它的保值、增值？能不能用数据来证明你的不动产的价值在提升？这种专业化的程度我想是吸引他们的唯一理由。”
同时均豪在设施管理的过程中，能够大幅度帮企业降低能耗。“比如说冷链物流园区的能耗水平是非常惊人的，我跟家乐福聊过，每节约两百万的能源，相当于他们卖一亿的货。”
均豪有一个数据表明，从2006年开始，通过软件加上企业内部管理模型的改变，人工成本能够节省40%以上。
三方共赢的盈利模式 均豪致力于为他人创造价值
让于庆新非常自豪的不仅仅是为企业提供了高技术的服务与节省成本，更在于均豪做到了“一手托两家”，让三方共赢。
关于如何做到这一点？于庆新娓娓道来：“你是租客，要支付租金，当然希望越低越好；它作为出租方，则希望租金越高越好。那我扮演什么角色？我是个中立第三方。在你的公司中，跟租金相比，还有哪些成本觉得太高了？不能承受，又不能解决。其实无外乎人工，能源等，我帮你降低这些成本，你给我一些收益。”事实上，正是通过专业的力量实现三方共赢。
均豪能够在行业未建成时找准目标，在发展的热潮中嗅到新契机，并在专业领域开拓出自己的一片天地，形成一套成熟有效的运营系统，得益于庆新出身于IT的情节与时刻关注国际化行业动态的习惯，以及坚持、坚定的个性。他笑道：“虽然他们都叫我老于，但是我很愿意去看一些这个时代所发生的新的东西，不那么保守，像我现在就特别喜欢跟年轻人在一起聊天。”
谈到未来的发展战略，于庆新讲到：“均豪战略那么多年也没有发生变化，它是一脉相承的。实际上我们20年什么也没干，就干了物业管理这一件事。均豪有一个态度是，没有干不好的行业，只有干不好的公司、干不好的人，所以一直是这样的路径，未来十年或者更久的十年仍然是这样，均豪要做成专业领域的中国不动产管理服务商。”
